Сложный «якорь». Девелоперская активность в границах ТПУ

Одним из форматов развития деловых зон современной Москвы и Ближайшего Подмосковья стали транспортно-пересадочные узлы, начавшие особенно активно развиваться после утверждения соответствующего постановления Правительства города в 2011 году. За прошедшие 10 лет в столице было создано более 270 таких объектов, а до 2023 года планируется построить 37 новых транспортно-пересадочных узла. О том, с какими вызовами сталкиваются инвесторы при реализации коммерческих площадей в составе ТПУ, рассуждает Вячеслав Рожманов, генеральный директор R2 Asset Management.
1530
Изображение взято из источника: R2 Asset Management
ТПУ как инфраструктурный объект очень нужен и важен. И, конечно же, современный транспортный хаб должен предоставлять пассажиру больше возможностей, чем обычная зона остановки транспорта, или точка пересадки.

Инвесторы уже на первых этапах реализации проекта приняли в нем активное участие, в том числе — девелоперы коммерческой и жилой недвижимости. При этом в силу своей функциональной специализации ТПУ оказались непростыми объектами для бизнеса, и многие традиционные драйверы роста деловых зон здесь либо не прижились, либо стали работать с учетом особенностей транспортного хаба. В частности, серьезные коррективы в свою работу пришлось вносить управляющим ТЦ, традиционно ориентирующимся на максимальную проходимость как основной фактор рентабельности. Дело в том, что на вокзалах и ТПУ пассажиропоток, действительно, очень большой, но при этом нацеленный на конкретный результат – как можно быстрее добраться в пункт назначения. По территории ТПУ люди проходят быстро и редко интересуются покупкой каких-либо товаров – на это у них просто нет времени.

Если в обычном ТЦ конверсия в 10-20% считается хорошей, то в условиях работы торгового объекта на вокзале или пересадочном узле она на порядок ниже. Чем меньше времени человек проводит на вокзале или ТПУ, тем ему комфортнее и удобнее. Операторам торговых площадей стоит учесть это и сосредоточить свои усилия на реализации товаров и услуг, которые могут потребоваться пассажиру прямо здесь и сейчас. А к ним, в первую очередь, относятся услуги заведений общепита, аптеки, или магазины товаров, которые нужны в пути. Также возможно развитие коворкингов, переговорных, коммерческих зон отдыха и т.п.

В современной Москве достаточно примеров, когда основная функция ТПУ начинала отходить на второй план именно из-за активности дополнительных направлений хаба. Так, посетители ТПУ «Планерная» в СЗАО неоднократно отмечали, что развитие торгового центра негативно повлияло на скорость пересадки и непосредственное удобство использования ТПУ пассажирами.

Главной задачей девелопера на стадии вхождения в проект ТПУ становится проектирование такого собственного пространства, в котором транспортная функция хаба не только не пострадает от новой коммерческой деятельности, а будет максимально дополнена благодаря ей. Пространство необходимо проектировать так, чтобы пассажиры были готовы проводить здесь больше времени. Ведь чем больше сопутствующая инфраструктура отвечает их интересам, тем больше у девелоперов возможностей конвертировать эти интересы в чеки.

Если говорить о торговых площадях, то брендам в таких местах целесообразнее делать ставку не столько на прямые продажи этой точки, сколько на рекламную составляющую, демонстрацию своих возможностей, формирование отложенного спроса и привлечение внимания к бренду. Эти задачи неплохо решает форматы шоу-рума и презентационных площадок.

В России пока нет столь же ярких и правильных примеров монетизации пассажиропотока как в Европе (центральный вокзал в Берлине (Berlin Hauptbahnhof, железнодорожный вокзал Amsterdam Bijlmer ArenA и др). Сегодня наиболее значимые для города ТПУ сосредоточены у станций Московского центрального кольца (около половины из них на связках МЦК со станциями метро). однако полноценной инфраструктурой эти ТПУ еще не обросли.

ЖК в составе ТПУ, безусловно, влияют на развитие всего хаба. Жилые новостройки в Москве привлекают покупателей, а покупатели – новых инвесторов, которые нужны для строительства и благоустройства транспортно-пересадочных узлов. По сути, большинство сторонних инвестиций в развитие ТПУ привлекается именно благодаря новым жилым проектам. Самыми удачными и перспективными для дальнейших частных инвестиций ТПУ становятся те, которые расположены в локациях с высокой деловой активностью, в сосредоточении жилых комплексов. К таким ТПУ и ЖК можно отнести «Деловой центр» в границах ММДЦ «Москва-Сити», ЖК «Вавилова, 4» и «Донское подворье» неподалеку от ТПУ «Площадь Гагарина».

Одним из основных драйверов активности девелоперов в проекты ТПУ на ближайшую перспективу можно назвать новую программу РЖД по внедрению стандартов развития вокзальных комплексов и прилегающих к ним территорий. Планируется, что все железнодорожные вокзалы будут переформатироваться в многофунциональные пространства и точки притяжения. Безусловно, это станет заметным толчком развития городской среды и новым инвестиционным вектором.


иГРОКИ РЫНКА

R2 Asset Management

Рожманов Вячеслав

Инвестиции

R2 Asset Management

Материалы по теме

Экспертный анализ

Как ТПУ влияют на посещаемость ближайших ТЦ

Осенью 2016 г. власти столицы планируют запуск нового транспортно-пересадочного узла «Открытая», который свяжет платформу МКЖД «Открытое шоссе» с ближайшей станцией метро «Бульвар Рокоссовского». 
29.07
Экспертный анализ

При строительстве ТПУ можно совместить интересы города и бизнеса

Масштабный проект московских властей предусматривает строительство к 2020 году 273 ТПУ. Для мегаполиса, ежедневно пропускающего трафик в несколько миллионов человек, это жизненно необходимо. 

07.12
10 фактов Вам надо знать о…

10 фактов о строительстве ТПУ

26.09

журнал CRE 16 (415)

Сентябрь 2
Очередной номер журнала CRE вышел из печати. Журнал выпущен при поддержке: ADG group Лаврушинский   УК «Сити»   MD Facility Management   Raven Russia   Radius Group   O1 Standard   В НОМЕРЕ:   Актуально БИЗНЕС ПОЛЮБИЛ ТИШИНУ Депутаты закрепили термин «контрсанкционная информация» - что это означает для рынка?     Тема номера ЗЕЛЁНЫЙ И УСТОЙЧИВЫЙ Актуальна ли сегодня ESG-повестка?   Тенденции КТО НА НОВЕНЬКОГО? Станут ли бондовые склады «убийцами российского рете...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (26 сентября - 2 октября)

Складские новости от «Сима-ленд», ПЭК, AliExpress, Radius Group и FixPrice, офисная сделка Росгосстрах в Петербурге и новый проект БЦ в Краснодаре, итоги дебатов, новые статьи из журналов CRE и CRE Retail – в нашей традиционной подборке самых читаемых новостей на сайте CRE.ru за прошедшую неделю.
02.10
Источник: Ghelamco
Сделка

AliExpress отказалась от части будущих складов

Компания пересмотрела договор с девелопером «Адва» по строительству в подмосковном Обухове. Вместо запланированных изначально 180 тыс. кв. м интернет-ритейлер будет довольствоваться 40-60 тыс. кв. м.
30.09
Источник: cre.ru
Игроки рынка

ПЭК открыл филиал в Таджикистане

Мультисервисный оператор логистических услуг проводит экспансию на рынок Средней Азии и открывает первый филиал в столице Таджикистана — Душанбе. 

29.09
Источник: Пресс-служба Radius Group
Проект

Radius построит еще один склад в «Южных Вратах»

Radius Group получил разрешение на строительство нового склада.
 
30.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Плечевой пояс

После 21 сентября и объявления в России частичной мобилизации у бизнеса и рынков, по словам экспертов, два состояния - «в панике» или «на стопе». Мы спросили игроков, какие меры поддержки торговой недвижимости, ритейлу, e-commerce и логистике необходимы прямо сейчас.
 
Текст: Евгений Арсенин. CRE Retail, сентябрь 2022

 
28.09
Источник: Пресс-служба «Доминион-юг»
Проект

В Краснодаре появится высокотехнологичный БЦ

Группа Компаний «БЭЛ Девелопмент» строит новый бизнес-центр в Краснодаре.
 
29.09
Источник: cre.ru
CRE News

Офисы, ретейл, инвестиции, управление – однозначных ответов нет: Итоги вторых дебатов

27 сентября состоялась вторая встреча игроков рынка в рамках цикла дебатов «Убеди меня». Инновационный формат предполагает отстаивание позиции каждым из спикеров по ряду неоднозначных вопросов, по которым нет единого мнения.
27.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre