Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер»: «В последние годы на рынке коммерческой недвижимости появился новый девелоперский продукт – офисы на продажу. Такая недвижимость, с одной стороны, может быть использована компаниями под собственный качественный офис, с другой стороны – в качестве инвестиционного инструмента. Размер доходности будет зависеть от стратегии инвестора. Например, при приобретении офиса на начальной стадии строительства в Ostankino Business Park для его последующей сдачи в аренду и реализации как готового арендного бизнеса, доходность инвестора может составить порядка 15% годовых. Не все инвестиционные инструменты могут демонстрировать такую высокую доходность».
Среди ожидаемых к вводу офисов для продажи на текущий момент около 37% от общего объема уже были реализованы девелоперами, еще около 29% остаются в резерве, либо не были выведены на рынок.
Около 75% строящихся площадей расположены в зоне ТТК-МКАД, их объем составляет 472,7 тыс. кв. м. Среди зон города наиболее высокий средневзвешенный показатель запрашиваемой цены продажи в зоне СК-ТТК достигает 258,8 тыс. руб./кв. м.
Среди текущего объема предложения (212,1 тыс. кв. м) около 39% представлено лотами в виде здания целиком. Сейчас на рынке насчитывается шесть таких объектов, а их средняя площадь составляет 13 865 кв. м. Общее количество лотов, представленных этажами или блоками – 347 штук, средняя площадь лота – 371 кв. м. В свою очередь, средневзвешенная цена продажи блоков/этажей достигает 277 380 руб./кв. м (без учета НДС), что на 35% выше средневзвешенного показателя при продаже зданий (206 227 руб./кв. м, без учета НДС).
Объем предложения на продажу также сегментируется по предлагаемому типу сделки. Наибольший объем предложения (47%) приходится на договор купли-продажи будущей вещи (товара). В свою очередь, здания, предлагаемые к продаже целиком, зачастую реализуются через продажу юридического лица, их доля составляет 30%. По договору долевого участия реализуется 23% офисных площадей.
Кристина Недря, руководитель департамента оценки и аналитики STONE HEDGE: «Офисная недвижимость, которая реализуется девелопером со стратегией под инвестора, предполагает ценообразование на основании анализа рынка и объектов с аналогичными критериями с учетом дисконтирования цены в течение периода строительства. В условиях роста инфляции, которая разогналась до 8,4% в годовом выражении, вложения в качественные офисы стали одним из наиболее привлекательных инструментов сохранения и приумножения капитала, так как гарантируют 12-15% годовых. Инвестиционные цены на ранних этапах и возможность заработать на росте стоимости объекта на стадии строительства становятся основным драйвером инвестиционного спроса, а увеличение объема небольших офисных блоков в качественных объектах — дополнительным стимулом для частных инвестиций».
По проектному объему офисных площадей лидером среди девелоперов является Stone Hedge, в портфеле которого до 2024 года к вводу заявлено 177,9 тыс. кв. м офисов. Средневзвешенная цена продажи в проектах компании достигает 246,3 тыс. руб./кв. м (без НДС). Второй по объему является ГК «Пионер», которая также активно выходит на рынок продажи офисов – совокупный проектный объем составляет 152,6 тыс. кв. м, а средневзвешенная запрашиваемая цена – 202,1 тыс. руб./кв. м (без НДС).
В будущем ожидается увеличение объемов офисов для последующей продажи на рынке Москвы, предложение которых будет увеличиваться не только за счет профильных девелоперов офисной недвижимости, по большей части все еще тяготеющих к стратегии строительства или покупки объекта с целью сдачи в аренду, но и в том числе застройщиками жилой недвижимости: это связано с необходимостью создания новых рабочих мест в районах, где активно ведется жилое строительство либо в других районах, где особо остро наблюдается потребность в новых рабочих мест. Дополнительным фактором роста объемов предложения остается растущий интерес инвесторов к офисной недвижимости.
Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank: «На фоне негативного влияния пандемии коронавируса, которое прогнозировалось в начале 2020 года, инвестиционная привлекательность различных сегментов коммерческой недвижимости претерпела изменения. Тем не менее, несмотря на пессимистичные ожидания как инвесторов, так и игроков рынка относительно офисного сегмента, данный тип недвижимости показал себя как стабильный и достаточно ликвидный для рынка Москвы. В 2021 году объем спроса со стороны пользователей превысил показатели 2020 года и допандемийного 2019-го. Растущий спрос на покупку офисов со стороны инвесторов и конечных пользователей будет стимулировать появление новых продуктов и выход на этот рынок новых игроков в следующие несколько лет».
