Knight Frank: Девелоперы верят в перспективы офисов на продажу

Аналитики компании оценили объемы предложения продажи офисной недвижимости в новых проектах. Ввод в этом сегменте на ближайшие три года составит 630 тыс. кв. м.  
2084
Изображение взято из источника: РБК Pro
Компания Knight Frank проанализировала рынок столичной офисной недвижимости, строящейся для продажи. Согласно исследованию, в настоящее время в Москве наблюдается активное развитие сегмента: строительством занимаются в том числе крупнейшие застройщики жилой недвижимости. В 2019-2021 годах отмечался рост популярности продукта, представляющего собой офисы на продажу блоками, этажами или целыми зданиями. Растущая активность на московском рынке генерирует спрос на такие офисы как со стороны небольших инвесторов, так и со стороны конечных пользователей, представленных крупными корпорациями, которые планируют размещение собственной штаб-квартиры, и небольшими игроками.
 
Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер»: «В последние годы на рынке коммерческой недвижимости появился новый девелоперский продукт – офисы на продажу. Такая недвижимость, с одной стороны, может быть использована компаниями под собственный качественный офис, с другой стороны – в качестве инвестиционного инструмента. Размер доходности будет зависеть от стратегии инвестора. Например, при приобретении офиса на начальной стадии строительства в Ostankino Business Park для его последующей сдачи в аренду и реализации как готового арендного бизнеса, доходность инвестора может составить порядка 15% годовых. Не все инвестиционные инструменты могут демонстрировать такую высокую доходность».
 
По прогнозам экспертов Knight Frank, в 2022-2024 годах общий проектный объем офисов в строящихся объектах для дальнейшей продажи составит 630 тыс. кв. м, при этом 45% этого объема ожидается к вводу в 2024 году.
 


Среди ожидаемых к вводу офисов для продажи на текущий момент около 37% от общего объема уже были реализованы девелоперами, еще около 29% остаются в резерве, либо не были выведены на рынок.
 
 

Около 75% строящихся площадей расположены в зоне ТТК-МКАД, их объем составляет 472,7 тыс. кв. м. Среди зон города наиболее высокий средневзвешенный показатель запрашиваемой цены продажи в зоне СК-ТТК достигает 258,8 тыс. руб./кв. м.
 
 


Среди текущего объема предложения (212,1 тыс. кв. м) около 39% представлено лотами в виде здания целиком. Сейчас на рынке насчитывается шесть таких объектов, а их средняя площадь составляет 13 865 кв. м. Общее количество лотов, представленных этажами или блоками – 347 штук, средняя площадь лота – 371 кв. м. В свою очередь, средневзвешенная цена продажи блоков/этажей достигает 277 380 руб./кв. м (без учета НДС), что на 35% выше средневзвешенного показателя при продаже зданий (206 227 руб./кв. м, без учета НДС).
 



Объем предложения на продажу также сегментируется по предлагаемому типу сделки. Наибольший объем предложения (47%) приходится на договор купли-продажи будущей вещи (товара). В свою очередь, здания, предлагаемые к продаже целиком, зачастую реализуются через продажу юридического лица, их доля составляет 30%. По договору долевого участия реализуется 23% офисных площадей.


 

Кристина Недря, руководитель департамента оценки и аналитики STONE HEDGE: «Офисная недвижимость, которая реализуется девелопером со стратегией под инвестора, предполагает ценообразование на основании анализа рынка и объектов с аналогичными критериями с учетом дисконтирования цены в течение периода строительства. В условиях роста инфляции, которая разогналась до 8,4% в годовом выражении, вложения в качественные офисы стали одним из наиболее привлекательных инструментов сохранения и приумножения капитала, так как гарантируют 12-15% годовых. Инвестиционные цены на ранних этапах и возможность заработать на росте стоимости объекта на стадии строительства становятся основным драйвером инвестиционного спроса, а увеличение объема небольших офисных блоков в качественных объектах — дополнительным стимулом для частных инвестиций».

По проектному объему офисных площадей лидером среди девелоперов является Stone Hedge, в портфеле которого до 2024 года к вводу заявлено 177,9 тыс. кв. м офисов. Средневзвешенная цена продажи в проектах компании достигает 246,3 тыс. руб./кв. м (без НДС). Второй по объему является ГК «Пионер», которая также активно выходит на рынок продажи офисов – совокупный проектный объем составляет 152,6 тыс. кв. м, а средневзвешенная запрашиваемая цена – 202,1 тыс. руб./кв. м (без НДС).





В будущем ожидается увеличение объемов офисов для последующей продажи на рынке Москвы, предложение которых будет увеличиваться не только за счет профильных девелоперов офисной недвижимости, по большей части все еще тяготеющих к стратегии строительства или покупки объекта с целью сдачи в аренду, но и в том числе застройщиками жилой недвижимости: это связано с необходимостью создания новых рабочих мест в районах, где активно ведется жилое строительство либо в других районах, где особо остро наблюдается потребность в новых рабочих мест. Дополнительным фактором роста объемов предложения остается растущий интерес инвесторов к офисной недвижимости.

 

Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank: «На фоне негативного влияния пандемии коронавируса, которое прогнозировалось в начале 2020 года, инвестиционная привлекательность различных сегментов коммерческой недвижимости претерпела изменения. Тем не менее, несмотря на пессимистичные ожидания как инвесторов, так и игроков рынка относительно офисного сегмента, данный тип недвижимости показал себя как стабильный и достаточно ликвидный для рынка Москвы. В 2021 году объем спроса со стороны пользователей превысил показатели 2020 года и допандемийного 2019-го. Растущий спрос на покупку офисов со стороны инвесторов и конечных пользователей будет стимулировать появление новых продуктов и выход на этот рынок новых игроков в следующие несколько лет».

 



иГРОКИ РЫНКА

NF Group

Широкова Ольга

Девелопмент

STONE HEDGE

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Девелопмент

ГК Пионер

Материалы по теме

Источник: IPG.Estate
Исследования рынка

IPG.Estate: Коворкинги Петербурга показали самый большой прирост за всю историю рынка

Компания подготовила обзор рынка гибких офисных пространств Санкт-Петербурга в 2021 году. Введено было 14,3 тыс. кв. м таких пространств. Крупнейшая сделка – аренда 456 рабочих мест в «Практик Охта».
02.02
Источник: ЦИАН
Экспертный анализ

CBRE: В 2022 году ставки аренды офисов вырастут на 10%

Компания подвела итоги 2021 года и проанализировала основные тенденции на рынке офисной недвижимости Москвы, а также определила перспективы на 2022 год.

26.01

журнал CRE 20 (419)

Ноябрь 2
CRE №20 (419) вышел из печати. Номер выпущен при поддержке: Apollax Spacе   KR Properties   Группа компаний «Пионер» PDF-версия журнала доступна ЗДЕСЬ В НОМЕРЕ: Актуально РЕДКИЕ КАДРЫ Рынок труда - под влиянием разнонаправленных тенденций Тема номера ОFFICE VIVENDI Останется ли офис HR-брендом? Репортаж А МЫ КРЕПЧАЕМ Ведущие игроки обсудили перспективы рынка FM- и PM-услуг Тренды СОДРУЖЕСТВО НЕЗАВИСИМЫХ СКЛАДОВ Эксперты ожидают бума складов и логистических п...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (21-27 ноября)

Крупнейшая сделка на рынке торговой недвижимости, первый двухэтажный магазин SELA в рамках проекта Melon Fashion Group по увеличению всех своих форматов, открытие новых торговых центров ADG Group, успехи AFI Development в заполнении офисных площадей, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail – в нашей традиционной подборке.
27.11
Источник: Malltech
Открытие

В пермской «Планете» открылся MOVE

Мультибрендовый магазин с товарами таких брендов, как Adidas, Reebok и Puma, занял 158 кв. м на втором этаже ТРЦ. Напомним, ранее MOVE также начал работу в ТРЦ «Планета» в Красноярске.
29.11
Источник: CRE
Экспертный анализ

На смену якорю

Уход брендов, сокращение и переформатирование контента в кинотеатрах, спад доходов и кардинальное изменение потребительского поведения продолжают влиять на торговые центры. Очевидно уже и то, что «батутные парки», «веревочные пространства» и «студии танца» точно не приведут трафик такого же уровня и качества, как некогда кинотеатры и знаковые бренды, и игрокам все-таки придется и искать новые «якоря», и – де-факто – работать с покупателями с чистого листа.

Текст: Иван Майоров. CRE Retail, ноябрь 2022г.

30.11
Источник: KR Properties
Проект

KR Properties откроет БЦ на 17 тыс. кв. м в «Рассвете»

Компания вывела на продажу помещения под офисы и стрит-ритейл в бизнес-центре «Королев». Сроки реконструкции исторического здания не уточняются.
29.11
Источник: Ghelamco
Переговоры

Ghelamco продает свой логопарк на Дмитровском шоссе

Претендентами на складской комплекс площадью 243 тыс. кв. м и 30 га земли на севере Подмосковья в пределах ЦКАД называют Central Properties, «Венталл», Vesper и PLT. Консультантом сделки выступает CORE.XP. Стоимость оценивается в сумму около 11 млрд рублей. Инвестиции в складской сектор в этом году могут поставить новый рекорд с большим отрывом от предыдущих.
01.12
Источник: Пресс-служба группы RBI
Проект

На бывшем питерском хлебозаводе приобщат к культуре

RBI ввела в эксплуатацию реконструированный Левашовский хлебозавод.
 
29.11
Источник: cre.ru
Назначения

«Самолет» займется гостеприимством

Экс-глава Cosmos Hotel Group и ТРЦ «Метрополис» перешел на работу в «Самолет».
 
30.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre