Непрофильные активы: почему именно в кризис они привлекают столько внимания?

Кризис - время перемен. Перемен не только концепций и форматов, но, порой и собственников. Не справившись с долговым бременем, многие вынуждены расставаться с залогами по ним. Это и становится основной причиной концентрации квадратных метров в руках крупных кредитных организаций. О своем опыте выявления самых частых ошибок и того, как с ними бороться, рассказал Виктор Козин, управляющий партнер Becar Asset Management.
1007
Изображение взято из источника: Becar Asset Management
Бег по кругу
 
Как известно, оптимизация – это один из способов заработка («не потратил – значит, заработал»). Однако многие владельцы активов часто слишком упрощенно понимают значение этого понятия. Особенно это касается непрофильных активов, работа с которыми не является основным видом деятельности для компании или банка. Вместо того, чтобы попытаться вывести их «в плюс», такие собственники предпочитают терпеть немалые убытки. При общении с людьми, которые, казалось бы, должны принимать решение, выясняется, что они готовы к экономии, но без новых инвестиций. Ведь на их трансформацию «не заложена статья в бюджете», а продать или управлять стрессовым активом в текущем состоянии или крайне сложно или просто невозможно!
 
С другой стороны, свое мнение заказчики, бывает, готовы изменить, узнав настоящую цену и уровень ликвидности объекта. То есть тщательный аудит и due diligence – это та, можно сказать, первоначальная инвестиция, которая необходима, чтобы двигаться дальше. Ее можно сравнить с предпродажной подготовкой машины - чтобы продать условно на 20 руб. дороже, иногда надо выложить 10 руб. на чистку и полировку.
 
Для извлечения выгоды, подчас нужно сделать пару предварительных шагов. Но корпоративный порядок работы крупных корпораций часто сильно зарегламентирован и не дает пространства для какого-либо маневра. Так же не редки случаи нежелания принятия решений из-за боязни ответственности. Ведь за отсутствие решения ответственность равномерно разделяется на всю команду, а ошибочное решение всегда персонализировано. Проще не принимать его совсем и сохранить должность, чем ошибиться и потерять ее. И даже руководителям компаний страх возмездия за ошибку часто не дает пробовать и тестировать – а вдруг не получится.
 
Запускать «пилоты» готовы единицы. Они же, приобретая, например, офисное здание, не стесняясь обращаются к экспертам, предварительно «прикидывая», по какой ставке смогут сдать его в аренду или как повысить его ликвидность, чтобы впоследствии выгоднее продать. Те же, кто склонен слепо доверять продавцам, нередко натыкаются на «кота в мешке». Ошибки же в управлении недвижимостью могут быть на разных этапах.
 
Где начинается property management
 
Ошибки в управлении недвижимостью могут быть на любых этапах. Один наш клиент – крупный восточноевропейский фонд – пришел в конце прошлого года с недавно приобретенным активом. Это был особняк площадью 4 тыс. кв. м в районе Соколиной горы, который они купили по очень привлекательной цене. Однако не учли, что местоположение, пусть и близко к центру, но не самое привлекательное для аренды офисов. Поэтому сдать его с обещанной доходностью в 20% годовых никак не получалось. Выяснилось, что в здании, где раньше сидел один из банков, эффективных площадей было не более 57% - широкие коридоры, мелкая кабинетная нарезка… Вариант для владельца - избавится от актива. Вопрос «как»?
 
Даже поверхностный аудит выявил варианты для маневров. Например, мы предложили фонду сделать «ход конем» и перевести бизнес-центр из классического в кондо-формат. В этом случае, раскадастрировав площади и продав их в нарезку нескольким собственникам, доходность инвестора по нашим оценкам, была бы не 5-7% годовых на вложенный капитал, а уже 13-15%. Если бы к нам обратились пораньше, уверен, что эта цифра была бы еще больше. К сожалению, время было уже упущено.
 
Как правило, профессиональный аудит проводится в нескольких плоскостях: это техническое обследование, экспертиза юридических аспектов и аудит концепции (включая анализ ставок, потоков и многих других показателей). На основании полученного результата уже можно сказать, насколько возможно достижение той или иной доходности. Среди прочего, мы смотрим на договоры аренды, в которых могут крыться риски (штрафные санкции, условия расторжения). Такие вопросы часто остаются незамеченными без экспертизы профессиональных управленцев. Но влияют в итоге на привлекательность актива на рынке.
 
Как по полкам
 
В рамках консалтинговой помощи управляющая компания, в багаже которой не один, а целый набор кейсов, сможет дать совет по точечной и максимально эффективной настройке объекта. С одной стороны, раскачать выручку, использовав весь коммерческий потенциал актива (повысить арендные площади и ставки аренды, запустить доп. Сервисы etc.). С другой стороны, грамотно снизить затраты. И самый простой способ - автоматизировать определенные процессы, снизив эксплуатационные расходы и сделав бизнес прозрачным.
 
Поверьте, это не простое сотрясение воздуха. Есть множество примеров, где внедрение той же цифровой платформы Kaizen позволило сократить штат персонала и соответственно затраты на обслуживание на 10-15%! Или та же установка дополнительных датчиков (IoT в помощь), за счёт которых нивелируется человеческий фактор - датчики а отпуска не ходят и ковидом не болеют. Такие вложения окупятся условно за 3 месяца, а потом пойдут просто плюсом к капитализации.
 
И примеров как повышения арендного потока, так и сокращения издержек в арсенале любой профессиональной управляющей компании множество! Не нужно стесняться спросить и не нужно жадничать денег на оплату экспертов!
 
 


иГРОКИ РЫНКА

Becar Asset Management

Козин Виктор

Управление и эксплуатация недвижимости

Becar Asset Management

Материалы по теме

Источник: srb62.ru
KnowHow

Как бюджетно продвигать малый бизнес?

Чтобы успешно рекламировать компании, которые относятся к малому бизнесу, вовсе необязательно вкладывать в продвижение крупные суммы. Существует несколько эффективных способов, не требующих значительных финансовых вложений (а вопросы экономии в условиях сегодняшней неопределенности стоят наиболее остро).
14.06
Источник: fbm.ru
Советы юристов

По ком плачет налоговая? Часть 1

Мораторий на налоговые проверки малого и среднего бизнеса до конца 2022 г. вступил в силу согласно распоряжению правительства РФ. Он распространяется не на всех и касается только плановых проверок.
14.06
Источник: Space 1
Точка зрения

Арендаторы хотят «на всё готовенькое»

Спрос смещается в сторону офисов с отделкой, чему способствуют увеличение себестоимости отделки и ремонта, а также привычка арендаторов к повышенному сервису. О перспективах  офисных проектов в текущих условиях рассказывает Михаил Бродников, директор по развитию Space 1.
06.06

журнал CRE 13-14 (412-413)

Июль-Август
Очередной номер журнала CRE вышел  в печатном формате. Журнал выпущен при поддержке: MD Facility Management   Альфа-Сервис   Comcity   ricci   Группа компаний Спектрум   Metrika Investments     O1 Standard   Knight Frank   ОСТАНКИНО BUSINESS PARK   Михайловский Девелопмент В НОМЕРЕ: Актуально ДОРОГИЕ ВСЕ Почему в России продолжает дорожать всё и вся?   ВСЁ НИЖЕ И НИЖЕ Вернёт ли падающая ключевая ставка интерес к коммерческой недвижиммости?   Тема номера УПАЛ,...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (1 - 7 августа)

AFI Development завершила строительство офиса для «Тинькофф», ФНС хочет почти миллиарда от Zenden, на логопарк «Южные врата» претендует девелопер жилья, а CRE Federal Awards 2022 всё ближе. Об этом и многом другом – в нашей традиционной еженедельной подборке.
07.08
Источник: CRE
CRE Awards

Финалисты CRE Federal Awards 2022. Часть 2

Представляем финалистов ежегодной премии в области коммерческой недвижимости CRE Federal Awards 2022. В этой части – результаты первого тура голосования в профессиональных номинациях – «Консультант года» и «Управляющая компания года». Также здесь представлены финалисты «Зелёного кирпича» в сегментах офисной и торговой недвижимости.

03.08
Источник: CRE
Конфликт

Zenden проиграл суд ФНС

Арбитраж Владимирской области вынес решение в пользу налоговиков, которые требуют от ритейлера 867 млн рублей.

03.08
Источник: CRE
Открытие

В «Грозном Молле» открываются международные бренды

Ювелирный бренд Roberto Bravo открыл первый официальный магазин в СКФО.
03.08
Источник: CRE
Аукцион

ТРЦ «Торговый квартал» продают с понижением

Торги по голландской схеме назначены на 9 сентября. Начальная цена составит 3,3 млрд рублей, минимальная – 2,1 млрд.

04.08
Источник: Radius Group
Переговоры

Vesper претендует на «Южные врата»

Стоимость логопарка площадью 650 тыс. кв. м может составлять около 30 млрд рублей.
04.08
Источник: cre.ru
Экспертный анализ

Русские идут

Уже в мае представители российских марок заявили, что готовы занять места уходящих иностранных брендов в сегменте стрит-ретейла – правда, лишь в том случае, если собственники помещений «вернутся с другой планеты по ставкам». И хотя первые магазины некоторые игроки уже открыли или готовятся открыть, тотального импортозамещения на знаковых «тяжелолюксовых» улицах Москвы и Петербурга ждать не стоит.
 
05.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre