Ксения Рясова, президент компании Finn Flare: Нужно понимать, что девелоперы и ритейлеры взаимосвязаны друг с другом

Ранее сообщалось, что компания Finn Flare замедляет рост в 2013 году. Сети пришлось открыть меньше магазинов, чем в предыдущие года. В связи с чем было принято такое решение? Какая сейчас программа развития у компании?

– В настоящее время стратегически правильнее дождаться более благоприятной ситуации на рынке торговой недвижимости, а затем ускорить рост. Пусть открытий будет не так много, но они будут хорошо проработаны. Поэтому основной акцент мы делаем на оптимизации бизнес-процессов. В прошлом году мы начали реконструкцию магазинов. Стало понятно, что это очень ощутимо по деньгам: в каждый магазин было вложено от 8 до 12 млн рублей, включая аренду, которую мы продолжали платить. По итогам I полугодия 2013 года, компания Finn Flare провела 9 реконструкций магазинов из 14 запланированных на этот год. Сами понимаете, что обновление сети – процесс затратный, и тут мы идем ускоренными темпами, дабы в будущем увеличить выручку с квадратного метра.

Сколько в денежном выражении вы тратите на аренду?

– Ставка меняется в зависимости от качества и локации торгового центра, это от $500 до $3000/кв. м в год.

Как складываются отношения ритейлера и девелопера (собственника ТЦ)?

– Отношения складываются по-разному. Здесь необходимо понимать, что девелоперы и ритейлеры связаны друг с другом, поэтому в большинстве случаев склонны искать компромиссные решения возникающих проблем. Если трафик торгового центра по какой-либо причине начинает снижаться, что, соответственно, приводит к падению торговой выручки магазина, мы стараемся исправить ситуацию за счет внутренних ресурсов компании: лучший персонал направляем в магазин, увеличиваем ассортимент, активнее проводим акции. Со стороны арендодателя мы, конечно, просим предоставить адекватную снижению трафика скидку по арендной плате, либо перейти на процент с оборота.

К сожалению, некоторые ТЦ находятся в долговых обязательствах по погашению кредитов и зачастую не имеют возможности вести гибкую арендную политику. С ними бывает очень сложно договориться, и в некоторых случаях это приводит к закрытию магазина, что крайне не выгодно ни одной из сторон. Для ритейлера это влечет потерю инвестиций в открытие магазина и снижение оборота сети в целом, а для арендодателя – разрыв денежного потока от аренды данного помещения на период поиска нового арендатора и проведения новым арендатором работ по обустройству помещения.

Как девелоперы принимают новых ритейлеров, которые выходят на рынок?

– В октябре мы планируем выйти собственной розницей в Екатеринбург, открыв флагманский магазин в ТРЦ «Гринвич». К нашему приходу отнеслись весьма позитивно, так как торговые центры заинтересованы в новых брендах: это вызывает дополнительный интерес у людей, увеличивает трафик центра.

Предоставляются ли льготы российским ритейлерам в отличие от западных сетей? Идет ли речь о каких-либо преференциях?

– Как раз мы наблюдаем обратную ситуацию: девелоперы стремятся заполнить торговую площадь западными брендами и к российским сетевым арендаторам относятся предвзято. Коммерческие условия для известных западных брендов на порядок выгоднее, чем для аналогичных российских. Это относится и к предлагаемым локациям внутри торгового центра. Расчет здесь такой: западный бренд в силу нашего менталитета рассматривается как мини-«якорь», генерирующий трафик, а, как известно, арендные ставки для мини-«якорей» существенно ниже средних ставок, заложенных в бюджет проекта, поэтому за них и приходится расплачиваться другим арендаторам. На российском рынке преференции для западных операторов идут в ущерб отечественным. В таких условиях иностранные ритейлеры на российском и других развивающихся рынках ведут коммерческую деятельность более успешно, чем у себя на родине. За счет новых рынков, как наш, они держатся на плаву. 

На ваш взгляд, ритейлер (арендатор) уходит из ТЦ, потому что…

– Либо его магазин становится нерентабельным, либо появляются компании, готовые платить более высокую ставку, таким образом, ТЦ освобождают под них торговую площадь, выводят более интересный бренд. В свое время так избавлялись от индивидуальных предпринимателей.

Каковы условия аренды для ваших магазинов сейчас? В каких ТЦ вы будете присутствовать, а в каких – нет?

– Мы будем присутствовать там, где есть наш целевой трафик, ведь мы платим за него деньги. Важно учитывать качество трафика: есть центры сугубо молодежные, где нашей аудитории нет. Соответственно, мы туда не идем. 

По вашему мнению, какие есть сложности для прихода новых игроков на рынок?

– Административные барьеры в некоторых регионах, дефицит качественных торговых площадей, занятость ниши. Иностранные бренды уже давно проложили на российский рынок тропу. Из года в год все новые игроки хотят попробовать себя на нашем рынке. Правда, они забывают о том, что Америка уже давно открыта и они совсем не первооткрыватели. Концепции, с которыми они идут к нам, как правило, представлены в избытке.

Как вы оцениваете развитие торговой недвижимости в Москве, в России?

– У Москвы еще есть потенциал для развития торговой недвижимости. Вот Питер и Воронеж – там уже переизбыток. Продолжается развитие торговой недвижимости в регионах, девелоперы уже рассматривают города с населением от 100 тыс. Перспектива есть, рынок из-за дефицита качественных площадей начинает набирать обороты. Проекты, строительство которых раньше было приостановлено, достраиваются. Мы видим тенденцию увеличения объема торговой недвижимости в 2013–2015 годах.

По вашему мнению, что значит достичь баланса интересов между ритейлером и девелопером? И есть ли этот баланс?

– Конечно. Пойти по западному пути, когда девелопер и ритейлер работают как одна команда. Это голый процент с оборота, когда девелоперу выгодно постоянно работать над увеличением трафика, а ритейлеру – качественно этот трафик обрабатывать. Ничто так не сплачивает и не заставляет эффективнее работать, как общая цель.

Какого арендатора хотят видеть ТЦ?

– Платежеспособного, интересного покупателям и соблюдающего все современные стандарты торговли. Девелопер заинтересован в крупных международных и федеральных розничных операторах. Это объясняется возможностью крупного игрока вести профессионально свои проекты и привлекать в ТЦ максимально возможный трафик посетителей.

На ваш взгляд, в чем успешность ТЦ?

– Довести целевой трафик до арендатора. Быть лучшим по отношению к рядом расположенным конкурирующим ТЦ. Собрать интересный для потребителя пул арендаторов. Постоянная маркетинговая активность. Чем активнее торговый центр проводит различные акции и пытается привлечь посетителей, тем больше трафик у ТЦ, тем больше он ценится среди ритейлеров. Но главнейшая задача УК ТЦ – довести целевой трафик до арендатора.

Поделиться