Рустам Алиев: «Современный рынок не спекулятивный, а, наоборот, очень взвешенный»
Рустам Алиев, партнер Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP (ранее в России – Goltsblat BLP), об активности российских и зарубежных инвесторов, перспективах сделок, доверии и компромиссах.
- Рустам, проясните, пожалуйста, читателям, какая трансформация произошла с вашей компанией?
- В начале года мы объединились с американской фирмой Bryan Cave, и в результате этого объединения возникла глобальная трансатлантическая компания. Это было нужно для того, чтобы наиболее полно реализовывать интересы наших клиентов, которые сейчас стремятся диверсифицировать свою деятельность и осуществляют экспансию в различные регионы. Кроме того, объединение с Bryan Cave стало логичным продолжением той стратегии, которой компания придерживалась изначально. Теперь наша компания, как и наш бренд в России, называется Bryan Cave Leighton Paisner LLP. При этом мы сохранили нашу старую команду, работающую в московском офисе. Мы по-прежнему остаемся одной из крупнейших международных юридических фирм на московском и российском рынках.
- Как изменился формат вашей деятельности после объединения?
- Новый формат повлиял на работу с некоторыми клиентами в связи с американскими санкциями, на саму возможность их участия в ряде проектов. Тем не менее мы продолжаем с ними работу по санкционным вопросам. Зато новая платформа открыла перед нами новые возможности, и это благоприятно повлияло на проекты, которыми мы сейчас занимаемся. Теперь наша компания предоставляет клиентам полный спектр услуг. Так что плюсов оказалось гораздо больше, чем минусов.
- Насколько активен сейчас инвестиционный рынок? Как на него влияют такие негативные события, как девальвация, упомянутые вами санкции?
- Рынок мог бы быть поактивнее, что уж греха таить. Негативные события на него, безусловно, влияют, поскольку сделки очень чувствительны ко всем изменениям в политических процессах. Климат, сложившийся сегодня на политической арене, не благоприятствует инвестициям. Помимо этого, существуют и точечные нюансы, которые влияют на девальвацию рубля. К примеру, у вас готовится инвестиционная сделка, стороны сделки пришли к какому-то соглашению на основе цены и текущего арендного дохода, и в этот момент происходит девальвация рубля ввиду ухудшения политической обстановки и введения нового пакета санкций. Если у одной из сторон есть какие-то ожидания от валюты, отличной от рубля, то они не оправдаются. В этом случае придется пересмотреть соглашение, либо сделка будет заморожена. Такое часто происходит.
- Какие проекты сейчас наиболее перспективны в плане инвестиций?
- Сложно говорить о каких-то конкретных проектах, которые принесут больше выгоды и прибыли, чем другие. Современный рынок не спекулятивный, а, наоборот, очень взвешенный. Это значит, что и покупатели, и продавцы тщательно готовятся к заключению сделок. Стороны детально анализируют все возможные последствия, и это помогает создать качественный инвестиционный объект. Шансы партнеров продать инвестицию или получить от нее в дальнейшем необходимый денежный поток увеличиваются. Это общая формула: хорошо сделаете – хорошо получится.
Если говорить о различных секторах коммерческой недвижимости, то в каждом из них есть интересные, знаковые объекты, отличающиеся от других по цене и качеству. Такие объекты могли бы заинтересовать многих покупателей. Но здесь срабатывает то, о чем я говорил выше: свою роль сыграют такие факторы, как инвестиционный климат, девальвация рубля и другие. Важно понимать, что инвесторы бывают разные. Например, российские инвесторы – это один круг потенциальных игроков. Новые инвесторы, которых на нашем рынке, на мой взгляд, категорически не хватает, – это другой круг. Последние заходят на рынок и приносят новый капитал, создают движение. Инвесторов подобного рода сложно заманить, на них идут с опаской. Наши коллеги из Китая, а также ближневосточные соседи России сейчас присматриваются к нашему рынку. Многие из них уже что-то делают. Есть имена, которые уже прогремели на рынке, это не секрет. Но их могло бы быть гораздо больше. Слухи о сделках ходят, но очень мало этих сделок заключается.
- Получается, сектор не важен, а важны объект, локация?
- Да. Объект, локация, а также готовность сторон к компромиссам. Конечно, качественный актив и отличная локация – это хорошо, но вопрос все-таки в цене и доходности. Будет хорошая цена – найдется и покупатель. При этом в рыночной сделке обязательно должны совпасть интересы продавцов и покупателей – зачастую даже в тех вопросах, которые не связаны с бизнесом. У сторон сделки должен быть высокий уровень доверия друг к другу.
- Как меняют девелоперы стратегию своего развития в нынешних условиях?
- В этом вопросе первый и очевидный момент – диверсификация. Второй, чуть менее очевидный, но не новый – переход в другие сектора. Многие из тех, кто занимался коммерческой недвижимостью, сейчас переключились на жилую недвижимость. Но с жильем сейчас тоже не так все просто. В этом секторе много предложений, их количество увеличивается, и это неминуемо приведет к определенным проблемам. Тем не менее этот сектор до сих пор привлекает игроков.
- Ожидается ли рост инвестиционных проектов в ближайшее время? Увидим ли мы крупные сделки в 2019 г.?
- Хочется надеяться, что да. Уже сейчас мы видим, что некоторые крупные сделки совершаются. Запросы, с которыми обращаются к нам наши клиенты, говорят о том, что надежда на рост инвестиционных проектов есть. Конечно, стопроцентной гарантии того, что все эти сделки закроются, нет. Как я говорил, многие проекты сейчас замораживаются.
- На что бы вы посоветовали обращать внимание при заключении сделки, помимо выбора объекта?
- В заключении сделки самое главное – доверие. Экономические нюансы – это уже техника. А вот доверие между продавцом и покупателем зачастую способствует заключению сделки и является залогом успеха. Ведь сделка – это длинная история. Партнерство здесь играет большую роль. Стороны должны понимать, что объект передается из рук в руки и с ним потом нужно что-то делать. Покупатель и продавец берут на себя взаимные обязательства, которые должны выполняться и после закрытия сделки. Команды обеих сторон должны работать слаженно. Если хороший уровень доверия достигается, то сделка будет закрыта, несмотря на какие-то сложности. И наоборот, часто бывает, что сделка, казалось бы, вот-вот состоится, но в дальнейшем при всех хороших изначальных данных все-таки проваливается, ввиду отсутствия базового доверия между сторонами.
- Меньше или больше стало сделок по покупке проблемных активов на рынке? Кто в основном их покупает?
- Сделок по покупке проблемных активов стало больше. Эти активы достаются банкам, которые потом пытаются от них избавиться. Иногда банки специально покупают проблемные активы. С одной стороны, в связи с ростом количества таких сделок увеличилось и число проблем. Но с другой стороны, многие наши клиенты видят в этих сделках некое окно возможностей: появляется шанс купить какой-то актив по низкой цене. На этом этапе критически важно сделать необходимый анализ, чтобы потом не обжечься.
С подобными активами связано достаточно большое количество проблем. Например, зачастую не исполняются обязательства по кредитам, по экономическим причинам объекты не могут обслуживать кредит. Поэтому здесь нужно быть предельно внимательным. Нельзя без раздумья заключать сделку, ориентируясь только на выгодную цену. Необходимо хорошо подготовиться, провести все необходимые проверки, для того чтобы понять, в чем же проблема актива.
- Каков, по вашему мнению, портрет русскоязычного инвестора за рубежом? К российским инвесторам относятся очень осторожно. Компании объясняют это тем, что вкладчики не умеют себя вести и ждут быстрой доходности от объектов и минимального порога входа. Согласны ли вы с этим?
- Я не могу говорить за всех инвесторов. Уровень сложности задаваемых вопросов при принятии новых клиентов или при проведении сделок повысился. Но на эти вопросы всегда можно найти ответы. Лично я не сталкивался с подобными проблемами. Клиентов с завышенными требованиями, которые далеки от реальности, у нас не было. Наша компания делает проекты по западным лекалам, с пониманием классической доходности и с учетом особенностей локального рынка. Нужно всегда принимать во внимание, что во всех странах рынки имеют разную специфику, это касается и секторов. Везде существуют различные ожидания доходности. Это зависит еще и от того, какого типа недвижимость строится.
- Как работает токенизация недвижимости на российском рынке? Есть ли у вас глобальные проекты подобного рода?
- К слову, мало кто знает, что означает этот термин. Токенизация недвижимости – это эхо того хайпа, который пронесся по стране и миру в связи с криптотенденциями в экономике. Токенизация недвижимости представляет собой современную цифровую форму коллективного инвестирования или коллективного использования объектов недвижимости. Это скорее способ оцифровать недвижимость. Большинство проектов так или иначе связаны с инвестициями. Токенизация привлекает инвестирование. Как правило, это делается посредством криптоактивов, которые потом транслируются в традиционные валюты или остаются в неизменном виде. С учетом большого количества мошеннических действий, которых немало на рынке и сейчас, и повышения требований в отношении регулирования рынка, реальные проекты стали похожи на публичное привлечение средств, требующее достаточно высокого уровня проработки всех финансово-юридических вопросов.
Токенизация недвижимости – одна из популярных тем в криптомире. Люди ломали голову над тем, как привлечь эти деньги, вложить их, например, в недвижимость или создать отдельную платформу для выполнения операций с недвижимостью с помощью цифровых денег или криптовалюты. Наша компания работала с клиентами, которые занимались решением этой задачи. На данный момент готового решения головоломки, на мой взгляд, ни у кого нет. Цифровая экономика – довольно интересная область, и она тесно связана с токенизацией недвижимости. Оба эти сектора будут развиваться.
- Рустам, проясните, пожалуйста, читателям, какая трансформация произошла с вашей компанией?
- В начале года мы объединились с американской фирмой Bryan Cave, и в результате этого объединения возникла глобальная трансатлантическая компания. Это было нужно для того, чтобы наиболее полно реализовывать интересы наших клиентов, которые сейчас стремятся диверсифицировать свою деятельность и осуществляют экспансию в различные регионы. Кроме того, объединение с Bryan Cave стало логичным продолжением той стратегии, которой компания придерживалась изначально. Теперь наша компания, как и наш бренд в России, называется Bryan Cave Leighton Paisner LLP. При этом мы сохранили нашу старую команду, работающую в московском офисе. Мы по-прежнему остаемся одной из крупнейших международных юридических фирм на московском и российском рынках.
- Как изменился формат вашей деятельности после объединения?
- Новый формат повлиял на работу с некоторыми клиентами в связи с американскими санкциями, на саму возможность их участия в ряде проектов. Тем не менее мы продолжаем с ними работу по санкционным вопросам. Зато новая платформа открыла перед нами новые возможности, и это благоприятно повлияло на проекты, которыми мы сейчас занимаемся. Теперь наша компания предоставляет клиентам полный спектр услуг. Так что плюсов оказалось гораздо больше, чем минусов.
- Насколько активен сейчас инвестиционный рынок? Как на него влияют такие негативные события, как девальвация, упомянутые вами санкции?
- Рынок мог бы быть поактивнее, что уж греха таить. Негативные события на него, безусловно, влияют, поскольку сделки очень чувствительны ко всем изменениям в политических процессах. Климат, сложившийся сегодня на политической арене, не благоприятствует инвестициям. Помимо этого, существуют и точечные нюансы, которые влияют на девальвацию рубля. К примеру, у вас готовится инвестиционная сделка, стороны сделки пришли к какому-то соглашению на основе цены и текущего арендного дохода, и в этот момент происходит девальвация рубля ввиду ухудшения политической обстановки и введения нового пакета санкций. Если у одной из сторон есть какие-то ожидания от валюты, отличной от рубля, то они не оправдаются. В этом случае придется пересмотреть соглашение, либо сделка будет заморожена. Такое часто происходит.
- Какие проекты сейчас наиболее перспективны в плане инвестиций?
- Сложно говорить о каких-то конкретных проектах, которые принесут больше выгоды и прибыли, чем другие. Современный рынок не спекулятивный, а, наоборот, очень взвешенный. Это значит, что и покупатели, и продавцы тщательно готовятся к заключению сделок. Стороны детально анализируют все возможные последствия, и это помогает создать качественный инвестиционный объект. Шансы партнеров продать инвестицию или получить от нее в дальнейшем необходимый денежный поток увеличиваются. Это общая формула: хорошо сделаете – хорошо получится.
Если говорить о различных секторах коммерческой недвижимости, то в каждом из них есть интересные, знаковые объекты, отличающиеся от других по цене и качеству. Такие объекты могли бы заинтересовать многих покупателей. Но здесь срабатывает то, о чем я говорил выше: свою роль сыграют такие факторы, как инвестиционный климат, девальвация рубля и другие. Важно понимать, что инвесторы бывают разные. Например, российские инвесторы – это один круг потенциальных игроков. Новые инвесторы, которых на нашем рынке, на мой взгляд, категорически не хватает, – это другой круг. Последние заходят на рынок и приносят новый капитал, создают движение. Инвесторов подобного рода сложно заманить, на них идут с опаской. Наши коллеги из Китая, а также ближневосточные соседи России сейчас присматриваются к нашему рынку. Многие из них уже что-то делают. Есть имена, которые уже прогремели на рынке, это не секрет. Но их могло бы быть гораздо больше. Слухи о сделках ходят, но очень мало этих сделок заключается.
- Получается, сектор не важен, а важны объект, локация?
- Да. Объект, локация, а также готовность сторон к компромиссам. Конечно, качественный актив и отличная локация – это хорошо, но вопрос все-таки в цене и доходности. Будет хорошая цена – найдется и покупатель. При этом в рыночной сделке обязательно должны совпасть интересы продавцов и покупателей – зачастую даже в тех вопросах, которые не связаны с бизнесом. У сторон сделки должен быть высокий уровень доверия друг к другу.
- Как меняют девелоперы стратегию своего развития в нынешних условиях?
- В этом вопросе первый и очевидный момент – диверсификация. Второй, чуть менее очевидный, но не новый – переход в другие сектора. Многие из тех, кто занимался коммерческой недвижимостью, сейчас переключились на жилую недвижимость. Но с жильем сейчас тоже не так все просто. В этом секторе много предложений, их количество увеличивается, и это неминуемо приведет к определенным проблемам. Тем не менее этот сектор до сих пор привлекает игроков.
- Ожидается ли рост инвестиционных проектов в ближайшее время? Увидим ли мы крупные сделки в 2019 г.?
- Хочется надеяться, что да. Уже сейчас мы видим, что некоторые крупные сделки совершаются. Запросы, с которыми обращаются к нам наши клиенты, говорят о том, что надежда на рост инвестиционных проектов есть. Конечно, стопроцентной гарантии того, что все эти сделки закроются, нет. Как я говорил, многие проекты сейчас замораживаются.
- На что бы вы посоветовали обращать внимание при заключении сделки, помимо выбора объекта?
- В заключении сделки самое главное – доверие. Экономические нюансы – это уже техника. А вот доверие между продавцом и покупателем зачастую способствует заключению сделки и является залогом успеха. Ведь сделка – это длинная история. Партнерство здесь играет большую роль. Стороны должны понимать, что объект передается из рук в руки и с ним потом нужно что-то делать. Покупатель и продавец берут на себя взаимные обязательства, которые должны выполняться и после закрытия сделки. Команды обеих сторон должны работать слаженно. Если хороший уровень доверия достигается, то сделка будет закрыта, несмотря на какие-то сложности. И наоборот, часто бывает, что сделка, казалось бы, вот-вот состоится, но в дальнейшем при всех хороших изначальных данных все-таки проваливается, ввиду отсутствия базового доверия между сторонами.
- Меньше или больше стало сделок по покупке проблемных активов на рынке? Кто в основном их покупает?
- Сделок по покупке проблемных активов стало больше. Эти активы достаются банкам, которые потом пытаются от них избавиться. Иногда банки специально покупают проблемные активы. С одной стороны, в связи с ростом количества таких сделок увеличилось и число проблем. Но с другой стороны, многие наши клиенты видят в этих сделках некое окно возможностей: появляется шанс купить какой-то актив по низкой цене. На этом этапе критически важно сделать необходимый анализ, чтобы потом не обжечься.
С подобными активами связано достаточно большое количество проблем. Например, зачастую не исполняются обязательства по кредитам, по экономическим причинам объекты не могут обслуживать кредит. Поэтому здесь нужно быть предельно внимательным. Нельзя без раздумья заключать сделку, ориентируясь только на выгодную цену. Необходимо хорошо подготовиться, провести все необходимые проверки, для того чтобы понять, в чем же проблема актива.
- Каков, по вашему мнению, портрет русскоязычного инвестора за рубежом? К российским инвесторам относятся очень осторожно. Компании объясняют это тем, что вкладчики не умеют себя вести и ждут быстрой доходности от объектов и минимального порога входа. Согласны ли вы с этим?
- Я не могу говорить за всех инвесторов. Уровень сложности задаваемых вопросов при принятии новых клиентов или при проведении сделок повысился. Но на эти вопросы всегда можно найти ответы. Лично я не сталкивался с подобными проблемами. Клиентов с завышенными требованиями, которые далеки от реальности, у нас не было. Наша компания делает проекты по западным лекалам, с пониманием классической доходности и с учетом особенностей локального рынка. Нужно всегда принимать во внимание, что во всех странах рынки имеют разную специфику, это касается и секторов. Везде существуют различные ожидания доходности. Это зависит еще и от того, какого типа недвижимость строится.
- Как работает токенизация недвижимости на российском рынке? Есть ли у вас глобальные проекты подобного рода?
- К слову, мало кто знает, что означает этот термин. Токенизация недвижимости – это эхо того хайпа, который пронесся по стране и миру в связи с криптотенденциями в экономике. Токенизация недвижимости представляет собой современную цифровую форму коллективного инвестирования или коллективного использования объектов недвижимости. Это скорее способ оцифровать недвижимость. Большинство проектов так или иначе связаны с инвестициями. Токенизация привлекает инвестирование. Как правило, это делается посредством криптоактивов, которые потом транслируются в традиционные валюты или остаются в неизменном виде. С учетом большого количества мошеннических действий, которых немало на рынке и сейчас, и повышения требований в отношении регулирования рынка, реальные проекты стали похожи на публичное привлечение средств, требующее достаточно высокого уровня проработки всех финансово-юридических вопросов.
Токенизация недвижимости – одна из популярных тем в криптомире. Люди ломали голову над тем, как привлечь эти деньги, вложить их, например, в недвижимость или создать отдельную платформу для выполнения операций с недвижимостью с помощью цифровых денег или криптовалюты. Наша компания работала с клиентами, которые занимались решением этой задачи. На данный момент готового решения головоломки, на мой взгляд, ни у кого нет. Цифровая экономика – довольно интересная область, и она тесно связана с токенизацией недвижимости. Оба эти сектора будут развиваться.
Поделиться
