Игорь Евтушевский: «Если кто-то захочет купить оптом у нас проекты в форме соинвестирования, то мы с удовольствием продадим»

– Почему не состоялось объявленное в феврале приобретение компанией «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова 75% акций «Главстрой-СПб»? Предполагалось, что новый акционер обеспечит приток инвес­тиций для осуществления масштабных девелоперских проектов вашей компании…

– Не понятно, и я не информирован, какие возникли препятствия. Впрочем, это вопрос собственников – не с менеджментом компании обсуждается покупка акций. Очевидно, у собственника Олега Дерипаски имелись какие-то резоны продать, а затем – отказаться от продажи.

Вопрос же привлечения инвестиций не совсем связан с темой акционеров. Развитие проектов зависит в большей степени от ликвидности на рынке, а не от наличия денег. Те наши проекты, которые сегодня мы развиваем и которые требуют денег, обеспечены финансированием (в том числе продолжает реализовываться кредитная линия Сбербанка). А проекты, которые «замерзли», поскольку нет никакой ликвидности, сейчас и не нуждаются в средст­вах – зачем ими заниматься, если это неликвидно?! Ситуация больше зависит от продукции, чем от состава акционеров.

– Исходя из сложившейся реальности – и рыночной, и несостоявшейся смены собственника «Главстрой-СПб», – как будет изменяться стратегия компании?

– Реальность для нас не изменялась. И в то время, когда велись переговоры об изменении состава акционеров, проекты двигались ровно в том графике, в каком двигались. Всех, кто приобретает активы, интересует их развитие. Но понятно, что сроки реализации проектов очень сильно завязаны на то, какие инвестиции произведены и какие доходы предполагается извлекать. На сегодняшний день с точки зрения развития проектов ничего нового для менеджмента не предусматривается. Предполагавшийся новый акционер тоже не делал никаких особых телодвижений – даже на уровне совета директоров компании.

– Планируется ли привлекать какие-либо компании в качестве соинвесторов отдельных проектов «Главстрой-СПб» либо продавать проекты другим девелоперам?

– Менеджменту никто не ставил такой задачи – искать покупателей проектов. Но в принципе на ваш вопрос можно так ответить. Соинвестирование – это одна из форм продажи некоего продукта в разных стадиях развития. И понятно, если кто-то захочет купить оптом у нас проекты в форме соинвестирования на устраивающих нас условиях, то, конечно, мы с удовольствием продадим. Вопрос очень простой: если в каждом проекте мы имеем огромные объемы, то любой оптом проданный товар в условиях сегодняшнего рынка улучшает ситуацию.

– Вашей компании коснулись принятые правительством Санкт-Петербурга меры поддержки строительной отрасли – в частности, возможность отсрочки платежей по инвестиционным договорам с городом?

– Не коснулись, потому что за все объекты недвижимости, которые приобретались, мы сразу, авансом, платили городу 100%. В целом же, с точки зрения любого инвестора, предложенная отсрочка платежей по инвестиционным договорам – интересная мера. Допустим, если у компании есть инвестиционное право и 5-летний план погашения платежей по выкупу недвижимости, а проект заморожен, то, естественно, не очень хочется платить. В проекте все оплаты завязаны на cash flow и расчет эффективности. И если продолжать платить по обязательствам инвести­ционных договоров, но при этом ничего не строить и не продавать, то возникает разрыв: компания затраты несет, а доходы не предполагаются. Насколько поможет отсрочка? Это зависит от имеющегося у компаний запаса прочности: кто-то год может продержаться, а кто-то и три года.

– Представители петербургского строительного сообщества и городские чиновники обсуждали возможность обратного выкупа городом неосваиваемых участков…

– Не следует переоценивать подобную меру – это не вопрос поддержки и тем более спасения строительного бизнеса. Она означает, по сути, лишь возможность вовлечения в оборот каких-то земельных участков. Ведь очевидно, что город не будет покупать участки по тем ценам, по которым они продавались. Отрицательная же доходность кем-то из девелоперов уже будет получена и понесены серьезные убытки, делающие возможным даже банкротство.

– Какова ситуация с планировавшимся холдингом «Базэл» строительством ТЭЦ «Парнас», необходимой для комплексного освоения всей территории Северной долины?

– Сдача первой очереди Север­ной долины запланирована на 2010 год. При самых же оптимистичных вариантах город предусматривал 5-летний срок проектирования и строительства ТЭЦ, то есть сдачу в 2012–2013 годах. Строительство ТЭЦ как идея по-прежнему сущест­вует, есть инвестиционный план, но пока все находится в проектной стадии. В то же время сейчас потребление электричества и тепла упало в Петербурге на 30%, что позволяет городу предоставить альтернатив­ные ресурсы обеспечения, не тре­бующие гигантских инвестиций. И если в ближайшее время станет понятно, что город может обеспечить таким путем необходимые для Северной долины мощности, то мы пойдем таким путем. Без строительства ТЭЦ «Парнас». Сегодня полмиллиарда евро – инвестиции просто невозможные во всех смыслах, причем при нынешней стоимости денег и ситуации на рынке проект может не окупиться никогда.

– Официально вы не объявляли о замораживании проекта реконструкции Апраксина двора. Тем не менее затягивающееся освобождение городом помещений Апраксина двора от арендаторов оказывается для вас объективно позитивным обстоятельством. Вы будете добиваться изменения зафиксированного в инвестиционном соглашении срока завершения реконструкции в 2012 году?

– Действительно, параллельно город должен освобождать помещения, и мы ожидали, что это будет происходить быстрее. Работа ведется, но она тяжело двигается. Но не в этом действительная проблема. Прежде всего необходимо понять, что будет на территории Апраксина двора. И здесь первичным окажется материал КГИОП, из которого станет понятно, что возможно делать. В июне началась передача материалов подрядчиком КГИОП, на их основе будет сделан анализ возможности реконструкции, реставрации, сноса строений в Апраксином дворе. Проектирование, с которым мы шли на конкурс, было на концептуальном уровне. Теперь, летом, начнется детальное проектирование, учитывающее возможность адаптации существующих строений. Процесс освобождения арендаторами помещений никак не влияет на проектирование. Если же говорить о сроках, то опять же возникает вопрос согласований КГИОП и окончательной концепции. Сначала предполагалось к сносу 32 объек­та, планировалось существенное углубление на три уровня… А если будет сноситься 8–10 строений, то уменьшится и необходимое на строительную часть время – будет не три года, а два.

– Возможны ли варианты вхождения в проект других собственников, включения их объектов в общую концепцию?

– Концептуально, как и говорилось, это не желательно. Но на практике вопрос выкупа собственности будет наиболее сложным и длительным. Есть около 500 юридических лиц, и, понятно, договориться со всеми почти невозможно. С кем не договоримся о выкупе – будем договариваться о совместном концептуальном плане, но кто-то, возможно, совсем упрется. Не исключаю, что реализация какой-то нашей идеи – допустим, пробить бульвар или накрыть здания – столкнется с невозможностью договориться с кем-то из собственников. Что ж, право собственности не может быть попрано чьей-то градостроительной или архитектурной идеей – и с этим ничего нельзя было сделать ни год назад, ни теперь. Кстати, вспоминается один из современных аэропортов в Японии, рядом с которым стоит древняя избушка, выкупить которую правительство так и не смогло!

– Почему вы не форсируете выкуп недвижимости, ведь при нынешней рыночной конъюнктуре это оказывается выгоднее? Ресурсы не позволяют?

– Выкуп, безусловно, будет проводиться – переговоры и сейчас идут. В принципе, затраты подсчитаны, и средства на это есть. Вопрос «выгодно – не выгодно» – это вопрос ресурса. Сегодня мы говорим: купить можно условно дешевле, но при этом стоимость денег недопустимо высокая. Все взаимоувязано. Вопрос не в «дешевизне», а в «выходе» будущих ставок, в том, какова будет картина с точки зрения будущих арендаторов. Непонятно, где сейчас при покупке граница отсечения по цене. К тому же, не имея окончательной концепции проекта, проблему выкупа можно обсуждать очень абстрактно – дескать, можно купить за 1000, а завтра – по 2000. Если бы у нас была идея спекуляции, мы бы рассуждали так, а у нас более долгосрочные планы.

– Сотрудничество с архитектором Крисом Уилкинсоном продолжится и в случае корректировки проекта?

– Как и мы, он ждет историко-культурную экспертизу. Если объем изменений, допустимых на территории Апраксина двора, окажется минимальным, то возникает вопрос: возьмется ли он? Концепция все-таки предполагала достаточно глубокие изменения всей территории. Видимо, окончательное решение он будет принимать, посмотрев, сколько можно будет построить зданий, сделать надстроек и т. д. Но пока никаких отказов нет: во всем мире на этом рынке проблемы, и архитекторы не отказываются от работы.

– Предполагается ли реконцепция проекта «замороженного» делового квартала между улицами Шкапина и Розенштейна?

– Мы договорились с городом отложить проект только на год, и в декабре 2009 года должны приступить к строительным работам. Ликвидность на рынке коммерческой недвижимости – самая большая проблема. Если жилая недвижимость хоть как-то развивается, то все сегменты коммерческой недвижимости сидят в яме, и никто не может сказать, когда они начнут выбираться из нее. Кроме того, в Петербурге, в отличие от Москвы, есть много старых зданий, создающих альтернативу более дешевого размещения. Сложно сказать, насколько рынок коммерческой недвижимости окажется отброшенным назад. В 2007 году, когда мы брались за проект, тренд был вполне нормальный. Мы ориентировались на опыт Москвы, где есть примеры подобных территорий, которые еще лет пять назад не рассматривались девелоперами, а теперь там построены и работают деловые комплексы класса В+ и даже А.

Зонирование территории – много­функциональное. И если раньше мы предполагали строить главным образом офисы, то теперь рассматриваем «микс» – офисы с жильем, офисы с торговлей. Строительство просто 230 тыс. кв. м офисов в этом месте теперь невозможно! Пытаемся понять, что еще там возможно – впрочем, все оказывается весьма сложным. Торговля требует потоков, но с ними нелегко. С точки зрения жилья, хотя поблизости есть метро, важна проблема городской среды этого района. Нужно создавать какие-то опции для проживания. Но пока очевидного ответа по поводу концепции у нас нет.

– А почему не осуществилась идея строительства на время кризиса на этой территории мелкооптового рынка, что могло бы сократить часть затрат на приобретение участка?

– По разным причинам, хотя, на мой взгляд, идея была вполне приемлемой. С одной стороны, нам стали говорить, что не оправданно создавать рынок на год – развить место, сделать инвестиции, привлечь людей и затем столь быстро уйти. Организовывать же рынок сразу на три года мы были не готовы. С другой стороны, администрация оказалась не готова: в городе идет борьба с мелкооптовыми рынками, а здесь вдруг появляется новый рынок.

– А проект «Юнтолово», предполагавший застройку более 400 га в Конной Лахте, надолго откладывается?

– Первый квартал мы уже проектируем и до декабря собираемся заниматься проектными работами. Затем будем смотреть. В «Юнтолово» предусматривается строительство жилья в более качественном сегменте (по сравнению с Северной долиной), что прямо пропорционально возникающим проблемам. До кризиса мы собирались сдавать в год примерно 300 тыс. кв. м жилья, теперь же и 100 тыс. кв. м много для рынка. Кроме того, еще очень далеко до практического решения проблемы транспортной доступности района – для этого необходимо строительство метро и скоростного трамвая. Соответствующие градостроительные планы есть у города, но пока нельзя говорить о такой далекой перспективе. Сейчас по нашему заказу делается проект планировки территории под трассу трамвая. Это работа на будущее, но когда оно наступит – сложный вопрос, на который никто не способен ответить…