Москва станет совсем большой

«Территория Москвы исчерпала свой потенциальный ресурс для развития, поэтому потребовалось принять решение о расширении границ Москвы с учетом того поручения, которое давал президент, о возможном переходе на другие территории федеральных государственных учреждений», - сказал мэр столицы.

По мнению московских властей, необходимо отойти от исторической концепции единого городского центра в пользу полицентричной структуры, которая позволяет обеспечить равномерное расселение жителей и распределение городских функций. Однако территориальные резервы для развития города практически исчерпаны: любое масштабное строительство в существующих границах города приведет к существенному ухудшению качества жизни москвичей, а также экологической обстановки в столичном регионе.

По словам Сергея Собянина, расширение границ города произойдет в западном, юго-западном и южном направлениях — главным образом за счет территории, ограниченной Киевским и Варшавским шоссе, а также Большим кольцом Московской железной дороги.

Потенциал развития новой территории столицы дает возможность построить объекты общей площадью около 105 млн кв.м. (в том числе 60 млн кв.м. жилья и 45 млн кв.м. зданий общественно-делового назначения). В правительстве Москвы и Московской области утверждают, что плотность новой застройки будет существенно ниже (в 2–2,5 раза), чем в пределах МКАД.

На новых территориях Москвы предполагается размещение федеральных органов государственной власти, органов власти города Москвы, объектов международного финансового центра, научно-образовательного и инновационного кластеров, включая инновационный центр «Сколково».

Павел Яншевский, партнер S. A. Ricci, полагает, что осуществление данных планов не решит проблемы мегаполиса. «При расширении границ Москвы в юго-западном и южном направлениях центр города останется на своем месте, а, значит, останутся и все проблемы, с этим связанные», - говорит он.

Эксперт не считает, что расширение границ Москвы всерьез отразится на рынке коммерческой недвижимости. «Наивно полагать, что девелоперы, строившие в Подмосковье, забросят свои проекты и ринутся осваивать новую территорию Москвы. На данном направлении будут работать те же самые девелоперские компании, что и раньше. Планируемые к возведению 105 млн кв.м. жилья и 45 млн кв.м. коммерческой недвижимости потребуют миллиардных инвестиций и не одного десятилетия. Логично предположить, что эти планы будут неоднократно корректироваться», - поясняет Павел Яншевский.

«Расширение Москвы нельзя назвать сюрпризом. Московские власти уже давно стараются «вытолкнуть» все лишнее за пределы МКАД – а именно промкомплексы, логистические узлы, торговые и деловые центры и так далее. Нетрудно предположить и то, как отреагирует рынок на официальное заявление мэра. Прежде всего, резко подорожают земли промышленного назначения, появится много интересных предложений в этом сегменте. Не удивлюсь, если собственники крупных участков, например, сельхозземель предпочтут перевести их в «промку» и вывести на рынок, когда цены достигнут пика», - комментирует в свою очередь планы властей коммерческий директор Uniparx Service Александр Коваленко.

По его мнению, следует также ожидать существенной активизации жилищного рынка. «Что же касается сегмента загородной недвижимости, то здесь, к сожалению, сбываются наши худшие прогнозы. До 50-го километра от МКАД коттеджные поселки окажутся в окружении сперва «строек века», а потом – как повезет», - говорит эксперт. Впрочем, настоящая загородная жизнь может быть не ближе 70 км от МКАД, так что мэрия Москвы, по сути, просто восстановила справедливость и назвала вещи своими именами, добавляет он.

«Рынок ждет эпоха оптовых сделок с землей, стоимость которой может вырасти в 1,5-2 раза, в зависимости от ее характеристик и объективной пригодности для освоения», - прогнозирует Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН». Перспективная столичная территория имеет следующий состав в части категорий земель: 48% - земли сельскохозяйственного назначения, 36% - земли населенных пунктов, более половины оставшейся площади относится к землям лесного фонда. Если незастроенные земли (а это около 70 тысяч га сельхозземель) пойдут под жилую и коммерческую застройку, это приведет к полному переделу рынка как многоэтажной городской, так и загородной недвижимости, полагает эксперт.

В результате присоединения части подмосковных земель к Москве, по ее мнению, стоимость коттеджей и розничных земельных участков на выделенной территории по самым скромным прогнозам вырастет на 50%.