Сделай сам. Склады могут стать площадками для новых производств

Размещение производств в складских помещениях эксперты называют одним из возможных вариантов решения растущей в сегменте вакансии. На тренд влияет не только сокращение присутствия в России иностранных игроков и их потребностей в складских мощностях, но и новые санкционные пакеты и государственный курс на «тотальное импортозамещение».

Текст: Евгений Арсенин. Материал из журнала CRE, июль-август 2022г.
2348
Изображение взято из источника: CRE
В кризис 2008 года рынок качественной складской недвижимости уже переживал ситуацию, когда склады класса А формировали спрос со стороны производственных компаний, вспоминает Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate. На тот момент новые крупные складские комплексы, введенные в эксплуатацию в разгар кризиса, рисковали остаться не заполненными, поэтому собственники начали рассматривать возможность сдачи вакантных площадей компаниям под сборочное производство.

В качестве примера эксперт приводит складской комплекс АКМ Логистик в Шушарах общей площадью 68 000 кв.м. В 2008 году ввиду отсутствия спроса на складские площади, было принято решение сдавать новый объект под производственные нужды – порядка 50% площадей тогда были сданы производственным компаниям – Scania, Nissan, TPV и др. «Безусловно, частично пришлось дооборудовать – докупить электрическую мощность, смонтировать дополнительные бетонные рампы для съезда в «ноль», установить грузоподъемное оборудование, холодильные камеры, – перечисляет г-н Чайка. – Сегодня такой сценарий также возможен с единственным отличием: в 2008 году спрос в основном формировали иностранные компании, в 2022-м же будет интерес со стороны отечественных производственных компаний».

Денег за спрос

По данным IBC Real Estate, доля производственных компаний, арендующих площадки на складах, сейчас составляет 10-15% от общего объема складских площадей. Опыт размещения производств уже имеет Radius Group в СК «Южные Врата» в Домодедово (сборочное производство сельскохозяйственной техники бренда John Deere). Logistic Partners в СК «Внуково-2» может размещать у себя пищевые производства – игроком получено соответствующее ВРИ и выделены достаточные мощности всех энергоресурсов.

Сейчас перед компаниями, которые занимаются импортозамещением, открываются новые возможности по подбору качественных производственных площадок, освобождающихся от уходящих иностранных игроков – такие сделки, по данным IBC Real Estate, на рынке уже есть. Подобные запросы пока нельзя называть трендом, сообщает Александра Селезнева, коммерческий директор компании «ОРИЕНТИР»: производственники пока присматриваются к потенциалу складских площадок и оценивают возможность реализации на них требований в рамках производственных площадок. Но учитывая масштабные планы по локализации и импортозамещению, размещение производственных компаний в рамках логистических парков все-таки может стать одним из решений вопроса растущей вакансии на рынке. По большей части производители, очевидно, имеют более высокие требования по инженерной и другой инфраструктуре, и подходящими лотами в итоге могут стать небольшого объема площади (5-10 тыс. кв.м) с возможностью дооснащения по дополнительным техническим требованиям. Важную роль при размещении, например, пищевого производства играет вентиляция, а также возможность установки специализированного холодильного оборудования, напоминает г-жа Селезнева.

Легкая сборка и производство всегда были потребителями производственноскладских комплексов, однако доля компаний-производителей в сделках аренды по складам ранее была не высока, сильно меньше, чем ретейл, 3-pl, дистрибуция или e-commerce, указывает Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers. Сейчас же интерес компанийпроизводителей, особенно из РФ, стал более заметным, отмечает он. Другое дело, что компании-производители до сих пор предпочитают приобретать здания, а не арендовать. «Далеко не любое производство можно разместить в складском здании, – соглашается эксперт с коллегами. – Это связано с техническими особенностями зданий, технологией производства, расположением объектов. Для производства уж точно редко требуется современный складской комплекс класса А с высокими потолками, уровнем пола +1,2 м. и большим количеством доков.  Более востребованным становятся параметры по электричеству, водоснабжению и водоотведению, возможности установить санитарную зону, наличие квалифицированного персонала».

 
Глеб Белавин, заместитель генерального директора по работе с арендаторами УК MLP: «На сегодняшний день доля производственных компаний в структуре арендаторов складских помещений, находящихся под управлением УК MLP, составляет 10-12%, и эта цифра достаточно стабильна последние 10-15 лет. И в текущей ситуации я не вижу никаких предпосылок к тому чтобы это кардинально изменилось, как минимум, в ближайшие год-полтора.

Да, я согласен, что размещение производств – неплохой вариант решения проблемы растущей вакансии для складов. Но, к сожалению, все вакантные площади, которые высвобождаются сейчас на рынке, просто невозможно заполнить производственниками. Мне кажется, у нас производство не развивается теми темпами, которыми высвобождаются качественные складские помещения. Поэтому мне лично эти прогнозы не кажутся реалистичными.

Изначально все качественные складские объекты класса А концептуально предполагают размещение производства. Речь, конечно же, не идет о тяжелом машиностроении, мы должны понимать, что говорим о легком производстве – производстве упаковки, сборке, размещении типографий, измельчении и фасовке продукции. На одном из наших объектов, например, размещены прессы для изготовления кухонной утвари. Любой качественный складской объект может стать такой площадкой при условии, что ВРИ земельного участка, на котором расположен склад, предполагает размещение производства.

Все наши логистические объекты имеют соответствующий ВРИ, и мы готовы расположить производство на любой из наших площадок, при условии, что на объекте есть вакантные помещения и площадь аренды, необходимая под размещение производства от 5 000 кв. м. Как правило, запросам удовлетворяют легкие сборочные производства 4 и 5 класса экологической опасности, которые не требуют значительных изменений конструктива зданий в соответствии с технологическими процессами, которые предполагаются на этом производстве. Я сейчас говорю о складских комплексах, расположенных в черте населенных пунктов. Например, все наши объекты находятся в черте населенных пунктов Московской области и граничат с жилыми массивами. Мы четко этот момент отслеживаем, вступая в переговоры с потенциальными арендаторами из производственного сегмента.

Ну и здесь есть еще один немаловажный момент, о котором нужно помнить: «сочетаемость» соседей производителей. Так, если ты разместил на территории складского объекта пищевое производство, то, в соответствии с существующим законодательством, не можешь разместить на этом же объекте многие другие производства. Например, если мы на нашем производственно-складском комплексе «Северное Домодедово» разместим на 1 000 кв. м пищевое производство, то согласно требованиям закона, мы можем разместить еще одно или два пищевых производства, но не сможем разместить на оставшихся 539 тыс. кв. м непищевое производство».



Не все так просто

О возможных сложностях сообщает и Владимир Чиняев, заместитель директора департамента по работе со складскими и производственным помещениями IBC Real Estate. Во-первых, зачастую требуется изменение ВРИ; во-вторых, производства действительно потребляют значительно большие объемы ресурсов, а складские комплексы не рассчитаны на такие нагрузки; и в-третьих, организация производственных линий на складах потребует существенных капитальных затрат, которые в конечном итоге ложатся на плечи арендатора. При этом, девелопер преобразует помещение в менее ликвидное для будущих операций. «Если говорить о наиболее коротких сроках по переоборудованию помещений под производства – да, следует рассматривать в первую очередь так называемую «легкую промышленность»: производство одежды, сборка и комплектация оборудования, печатное производство и прочее, – перечисляет г-н Чиняев. – Все то, что не требует существенного вложения в изменение инфраструктуры существующего склада. Но увеличение электрических мощностей необходимо: типовой склад класса «А» потребляет 12-15 Ватт на кв. м, а, например, сварочное производство уже потребует 60-80 Ватт. И тут встает вопрос перед собственником, располагает ли складской объект подобными резервами и есть ли пути быстрого увеличения мощностей».

Помимо этого, любое производство выделяет тепло и загрязняет воздух – это также обычно не рассчитывается при проектировании складских комплексов. Большинство современных производств использует в технологическом процессе сжатый воздух, который требует создания отдельной сети с компрессорами, трубопроводами, для пищевых производств важно также наличие пароснабжения и возможности очистных сооружений принимать технологические стоки, поясняет эксперт. Кроме того, возникает вопрос по пожарной безопасности здания: достаточно ли имеющихся мощностей пожаротушения для нивелирования новых рисков. 



С производством хорошо, а со складом – лучше

Заполнение увеличивающейся вакантности производственными компаниями вряд ли станет массовым решением для всех качественных складских объектов, соглашается с другими экспертами Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia. Не все складские площади могут быть приспособлены под размещение производств, а некоторые объекты могут испытывать сложности еще и с наймом новых сотрудников из-за расположения.

Помимо этого, минимальная площадь предлагаемого складского блока в качественных складских объектах может быть больше необходимой для организации производства потенциальным арендатором, при этом техническая возможность более мелкой нарезки помещения – отсутствовать. Важно отметить и то, что для многих производств важно наличие ворот на нулевом уровне – в том числе, крупногабаритных (в отличии от ворот докового типа на первом и втором уровнях качественных складов), а также возможности установки кран-балки. В итоге, по словам г-на Фомиченко, наиболее вероятно размещение производств в таких складских объектах, которые имеют большие лимиты инженерных мощностей (или имеют возможность их увеличения), расположены поблизости от населенных пунктов, где могут проживать потенциальные работники, предлагают гибкую нарезку площадей и ворота на нулевом уровне. Развитие же программы промышленной ипотеки окажет влияние в большей степени на готовые объекты, предлагающиеся для продажи, а также на появление новых инвестиционных проектов, ориентированных на продажу конечным пользователям. Как следствие, на рынке может появиться больше новых проектов, к примеру, формата light-industrial.

Мы строили, строили и наконец…

Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC International также не ожидаетмассового переформатирования действующих складских площадок под производственные объекты. Собственникам зачастую проще сдать склад «обычному» арендатору, даже с определенным дисконтом, чем переделывать объект, поясняет он. «Но важно понимать, о какого рода производителях идет речь: и небольшая сборочная линия, и серьезное производство с несколькими этапами – это все «производство», – поясняет г-н Титаренко. – А требования – совершенно разные: в первом случае действительно нет большой проблемы найти подходящую площадку в действующих складских комплексах, во втором – важнейшее значение имеют те самые мощности и конфигурация пространства, позволяющая производить необходимые операции». В ряде случаев более простым вариантом может стать не «докручивание», а продажа складского объекта производственной компании, которая уже сама будет заниматься всеми необходимыми трансформациями. Не всем девелоперами интересен и формат built-tosuit в аренду с производством, прежде всего из-за низкой ликвидности объекта – такой склад будет практически невозможно сдать другому арендатору с другими требованиями.

В долгосрочной перспективе строительство здания под конкретную технологию и оборудование, скорее всего, будет более эффективным, поддерживает Андрей Филатов, генеральный директор ППК «Максимиха». «Эксперты совершенно верно отмечают перспективу роста потребности в производственных помещениях, – констатирует он. – В условиях глобального изменения рынка и санкционного давления, государство будет стимулировать развитие внутреннего производства, и уже стимулирует такими механизмами, как промышленная ипотека. Кроме того, рыночные ниши, высвободившееся из-за ухода западных компаний, будут замещаться производителями из других стран – Ирана, Китая, Индии, возможно, Турции. Но станет ли это лучшим решением для растущей вакансии складов? Не уверен. Склад действительно – не самое подходящее помещение для размещения капиталоемкого производства, в котором доля затрат на оборудование может значительно превышать стоимость здания».

Кроме того, производства будут тяготеть к территориям, где возможно максимальное получение льгот и преференций, так называемым особым экономическим зонам. «Мой совет – сдайте склад, как склад, пусть и с большим дисконтом, на один-три года, – резюмирует г-н Филатов. – Склады будут востребованы, как и ранее, и ставки, подогреваемые себестоимостью нового строительства, пойдут вверх».

 
Александра Шакола, заместитель директора по аренде и маркетингу Radius Group: «Да, производственные помещения действительно могут быть размещены в существующих складских комплексах, заполнив образующуюся вакансию. Наиболее подходящими вариантами станут объекты, расположенные в непосредственной близости от Москвы, если мы говорим про Московский регион, здесь ключевым фактором станет стратегическая локация складского комплекса. Каким бы современным, автоматизированным не было бы производство, главным все еще остается человек, его квалификация, знания и опыт. Чтобы привлечь квалифицированный персонал среди прочих значимых факторов, необходимо обеспечить хорошие условия работы и возможность беспрепятственно добираться до рабочего места.

Например, индустриальный парк «Южные Врата» имеет определенное преимущество – по направлению к объекту расположено пять крупных областных городов – Видное, Домодедово, Белые Столбы, Ступино и Кашира. Локация очень выигрышна для размещения производства, она дает возможность трудоустройства жителям перечисленных городов.

Кроме того, для размещения производственного объекта в складском комплексе необходимым условием является разнообразие логистических маршрутов, доступ к регионам, это преимущества для распределения продуктов производства, готовых товаров.

Помимо локации к особым требованиям можно отнести технические характеристики самого складского комплекса. Например, для производственных помещений необходимы более серьезные энергомощности, должна быть предусмотрена усиленная система вентиляции, особенное внимание уделяется системе пожаротушения. Так же в складском комплексе, адаптированном под производственное помещение, должны быть усиленные нагрузки на полы (например, под размещение тяжелого оборудования), важно особое внимание уделить санитарно-защитной зоне, чтобы, например, производство лаков красок не соседствовало с пищевым складом, а также должны быть фильтры для сточных вод, то есть вода от производства должна сперва проходить техническую очистку. Ну, и относительно юридически-правового статуса: в здании должно быть разрешено размещение не только товар, но и производства.

Что касается ставок аренды, они выше среднерыночных, поскольку девелопер несет прямые затраты на адаптацию стандартного склада под новые требования».



Это место вакантно

По словам Александры Селезневой, коммерческие условия по складам для производств будут отличаться от стандартных складских объектов за счет стоимости подведения и установки дополнительного оборудования, а также его адаптации к площадке – как в техническом, так и в документальном плане. Чаще всего такие инвестиции рассчитываются в виде отдельной суммы, а не рентализируются в ставку аренды, отмечает она. Это связано с тем, что большинство собственников помещений не рассматривает данные изменения к помещениям как улучшения, которые позволили бы получить больший доход от помещений в будущем.

Владимир Чиняев, в свою очередь, отмечает, что в зависимости от класса здания, ставки могут начинаться от 4 000 – 4 500 руб. за кв. м в переделанном и дооборудованном объекте класса В- и С, и достигать 8 000–12 000 руб. за кв. м в объектах класса А. Производственный арендатор всегда более сложный, соглашается он с коллегами, поскольку требует значительных инвестиций в уже существующее складское помещение – в итоге для таких арендаторов более популярны долгосрочные договоры от 5 лет и более. «Но относительно высокая вакансия на рынке складов – явление временное, – повторяет Андрей Филатов. – Компании, в том числе, онлайн-ретейлеры, активно осваивают параллельный импорт, на рынок выходят новые игроки. Вторичное предложение, вызвавшее рост вакансии, будет исчерпано, и вакансия уменьшится до 1-2% не более, чем за два года». Филипп Чайка соглашается: к третьему кварталу массовый процесс высвобождения качественных складов в Петербурге затих. Объем спекулятивной вакансии сохраняется на уровне 80 тыс. кв.м и еще порядка 33 тыс. кв.м. субаренды. В производственном сегменте объем качественных свободных площадей составляет порядка 80 тыс. кв.м в СанктПетербурге и Ленинградской области, который представлен 2-3 площадками. Острый дефицит сохраняется, спрос увеличивается как в запросах, так и в объеме запрашиваемых площадей.

Коментарии (0)


иГРОКИ РЫНКА

IPG.Estate

Чайка Филипп

Nikoliers

Афанасенко Виктор

MLP

Белавин Глеб

IBC Real Estate

Чиняев Владимир

NF Group

Фомиченко Константин

Bright Rich I CORFAC International

Титаренко Евгений

ППК Максимиха

Филатов Андрей

Консалтинг и брокеридж

IPG.Estate

Строительство

ГК "Ориентир"

Консалтинг и брокеридж

Nikoliers

Управление и эксплуатация недвижимости

MLP

Консалтинг и брокеридж

IBC Real Estate

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Консалтинг и брокеридж

Bright Rich I CORFAC International

Логистика

ППК Максимиха

Девелопмент

Radius Group / Радиус Групп

Поделиться

Материалы по теме

Источник: Radius Group
Открытие

Radius Group построила склад на 30 000 кв. м

Новый складской корпус в «Южных Вратах» оснащен европейским оборудованием и соответствует классу А+.
18.08
Источник: CRE
Проект

На крыше склада СДЭК появилась солнечная электростанция

Мощность электростанции составляет 20 кВт. Оборудование поставил завод «Хевел».

17.08
Источник: CRE
Открытие

«Чижик» открыл РЦ площадью 18,7 тыс. кв. м на Урале

Также в новом регионе начали работу первые магазины ритейлера.
15.08
87956

журнал CRE 21 (420)

Декабрь 1
Вышел из печати CRE №21 (Декабрь 1). Журнал выпущен при поддержке: ADG group   Raven Russia   ТРЦ Щёлковский   Группа компаний Cristanval   Radius Group   Альфа-Сервис   MMG   Группа компаний «Пионер»   Nikoliers   Metrika Investments В НОМЕРЕ:   Тема номера ВЛОЖЕНИЯ В ДВИЖЕНИИ По прогнозам, к концу года будет побит прошлогодний рекорд инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость   Тренды УНИВЕРСАЛЬНЫЙ ФОРМАТ Эксперты назыв...

подпишись НА эксклюзивные новости cre