Работа без акцентов. Кто планирует или уже сейчас переезжает в освобождающиеся от «иностранцев» офисы?

Кирилл Скребнев, административный директор БЦ «Кантри Парк»:
 
– Рынок все еще в стадии неопределенности, и этот процесс затянется как минимум до конца следующего года. Однако в течение этого времени вакансия будет расти.
 
И уход иностранных компаний – далеко не единственный фактор, влияющий на уровень вакансии в офисных помещениях классов А и В+. Играют свою роль наложенные на Россию экономические санкции: они снизили экономическую активность, меньше зарубежных инвестиций, замедлен рост ВВП. Что касается западных компаний – многие из них остаются на российском рынке, но меняют собственников. Однако велики риски, что новые владельцы сократят бюджет на аренду качественных офисных помещений.
 
Не будем забывать, что офисный рынок в целом все еще под воздействием тех процессов, которые начались в пандемию. Например, активно используются гибридные форматы – сочетание удаленной и офисной работы. А это значит, что офисное пространство часто используется как место для определенных рабочих задач, встреч и личной коммуникации сотрудников.
 
Массовой миграции в более качественные сегменты не будет, поскольку спад экономической активности затронет всю экономику. Но переезды будут – арендаторы предпочтут офисные центры с лучшей локацией и более качественным управлением. На первые роли выходят такие факторы, как транспортная доступность, надежная и качественная эксплуатация, в том числе за счет внедрения эффективных цифровых продуктов, энергоэффективность, оптимизация эксплуатационных издержек.

Фото: CRE 

 
Это место вакантно
 
Доля вакантных площадей находится пока на низком уровне, зафиксировавшись по итогам 1 полугодия 2022 года на отметке в 7,9%, соглашается Карина Анаевская, директор департамента офисной недвижимости Nikoliers. Однако в связи с постепенным уходом иностранных компаний на московском рынке офисной недвижимости уровень вакантных площадей в компании оценивают в 9,5% к концу 2022 года. 
 
Антон Мельников, генеральный директор, член совета директоров Metrika Investments, предлагает поделить иностранных арендаторов офисов на три группы: компании, покинувшие российский рынок и релоцировавшие своих сотрудников в другие страны; компании, занявшие «выжидательную» позицию (ориентировочно до конца года они продолжат арендовать уже существующие площади и следить за текущей ситуацией, возможно, их выход из России и не состоится); и компании, принципиально решившие остаться и продолжить здесь работать (составляют пока наиболее значительную часть – порядка 50%  – зарубежных арендаторов, однако сейчас эта группа в основном не видит необходимости расширяться).
 
К концу года, с ростом неопределенности, многие компании из второй группы примут решение покинуть российский рынок, а доли уехавших и решивших остаться могут сравняться. «В начале 2022 года 30–40% премиальных офисов занимали зарубежные арендаторы, – напоминает эксперт. – И в случае если половина из них покинет страну, около 15–20% помещений освободится. В основном вакантные площади поступят на рынок в виде субаренды на срок до окончания основного договора аренды и будут разделены на небольшие блоки. Эти факторы серьезно сузят “воронку потенциальных клиентов”. Прямые классические договоры же появятся только после разрыва договорных отношений и уплаты серьезных штрафов уходящими иностранными компаниями».
 
Прямая речь 

Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC International:
 
– Текущая вакансия на офисном рынке Петербурга находится на уровне 9,1%. За последние полгода она выросла на 2,3 п.п. Наиболее активный рост в первом полугодии мы видели в классе В+, где уровень незанятых площадей увеличился на 3,8 п.п., до 11,9%. В Москве вакансия составляет порядка 11%, к концу года, по нашем прогнозам, она может вырасти до 15–20%. Наибольший прирост в столице мы ожидаем в классе А.
 
Увеличение предложения, которое произошло сейчас, связано как раз с тем, что на рынок вышли площади, ранее занимаемые зарубежными арендаторами, прежде всего IT-компаниями, которые традиционно выбирали лоты классов А и В+. Новыми резидентами этих офисов могут стать и постепенно становятся компании нефтегазового сектора, госструктуры, российские IT-игроки. Причем есть кейсы, когда арендатор принимает решение делать ремонт в новом офисе. Такие истории идут вразрез с общей тенденцией, которую мы фиксируем уже не первый год, когда арендаторы выбирают готовые к въезду помещения.
 
Волны же переездов с повышением класса бизнес-центра мы не фиксируем, есть точечные кейсы, связанные с тем, что на рынок выходят привлекательные лоты, в том числе в центральных локациях.

 

 
Процесс пошел
 
Впрочем, тенденция высвобождения качественных офисных помещений, ранее занимаемых иностранными компаниями, наблюдается уже сейчас, добавляют в Nikoliers. Как и снижение потребности в новых площадях среди отечественных арендаторов в силу сокращения операционных мощностей. Высвобождение может наблюдаться как в бизнес-центрах класса А, так и в объектах В+, перечисляет Карина Анаевская. Опираясь на изменения текущего характера спроса на офисные площади, следующими арендаторами освободившихся помещений могут стать новые ключевые драйверы рынка, соглашается она с коллегами: это и российские организации, предоставляющие профессиональные услуги, и энергетические компании, а также новые подразделения в рамках государственных структур. «Крупные российские корпорации, компании с государственным участием, различные органы исполнительной власти, торговые, продовольственные и сельскохозяйственные компании станут главными претендентами на свободные бизнес-центры класса А/А+, – поддерживает Антон Мельников. – Основные задачи таких арендаторов – консолидация различных подразделений, улучшение имеющихся пространств и логистики».
 
Что касается IT-компаний, которые в прошлом году являлись драйверами спроса офисных помещений, то в связи с изменившейся экономической ситуацией и частичной релокацией IT-специалистов они скорректировали стратегию развития и договорились с отдельными арендодателями об освобождении части площадей. Однако в свете их активно развивающегося бизнеса в Metrika Investments не видят причин для существенного спада их интереса.


Фото: CRE 

 
Ледниковый период
 
Иностранные игроки в Петербурге определились с выездом преимущественно весной – в начале лета, рассказывает, в свою очередь, Вероника Чаканова, директор офисной группы, партнер IPG.Estate. У многих были заключены долгосрочные контракты, которые предполагают уведомительный срок (в среднем 6 месяцев) или договорной процесс между сторонами. В течение осени объем высвобождаемых офисов в Петербурге составит порядка 150 тыс. кв.м, из которых около 60 000 кв.м относятся к классу А, 90 000 кв.м – к классу В+. И речь идет о скрытой вакансии: официально площади освободятся осенью, но активные переговоры (в т.ч. перешедшие в сделки) ведутся уже сейчас. Таким образом, чем раньше на высвобождающийся офис находится новый претендент, тем сильнее посредством переговоров может сократиться уведомительный срок текущего арендатора.
 
Ввиду большего общего объема, чем в классе А, вакансия в классах В, В+ ожидается выше, прогнозирует г-жа Чаканова. На это также влияет то, что большинство IT-компаний предпочитают арендовать площади в БЦ класса В+. Поскольку часть этих компаний покидают РФ, к концу года ожидается вакансия на уровне 12–13%. «Уже сейчас на примере закрытых сделок мы понимаем, что основной спрос формируют нефтегазовый сектор и российские IT-компании, работающие с отечественными заказчиками, – продолжает эксперт. – И уже сейчас мы видим высокую активность со стороны потенциальных арендаторов, которые оптимистично и увлеченно смотрят на высвобожденное количество качественных готовых офисов».
 
Правда, немногие из таких арендаторов доходят, собственно, до сделки: часть получают выгодное предложение от текущего собственника, который не готов сейчас терять арендатора, другие же взвешивают предполагаемые инвестиции на адаптацию готовых офисов под свои бизнес-процессы и отказываются входить в дорогостоящий проект. Тем не менее продолжают высвобождаться очень качественные площади, и до конца года в IPG.Estate на петербуржском рынке ожидают «знаковых сделок».
 
Прямая речь 

Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate:
 
– Определились пока не все, существенное количество арендаторов по-прежнему держат паузу. Однако к концу года ясность должна появиться, поскольку компаниям тяжело продолжительное время выдерживать финансовую нагрузку – находиться без продаж и нести при этом все затраты, включая аренду.
 
Традиционно в кризис больше всего страдает А-класс. Так происходит и сейчас, как по причине оптимизации расходов на аренду, так и в связи с тем, что большинство иностранных компаний, уходящих сегодня из России, активнее других арендовали площади в качественных БЦ класса А.
 
Все идут по пути импортозамещения. Новыми арендаторами станут российские компании – государственные и крупные коммерческие из различных отраслей. В силу понятных причин первое полугодие показало по сделкам весьма скромные результаты. Материала для качественных выводов оказалось недостаточно. Сейчас мы наблюдаем, что активность проявляют российские компании государственного или окологосударственного сектора, а также вчерашние иностранные бренды, которым удалось локализоваться – обновленная структура владения и меняющиеся реалии рынка заставляют их искать новые офисы.

Павел Барбашев, коммерческий директор O1 Properties:
 
– Рост вакансии оказался менее драматичным, чем были изначальные прогнозы. По нашему портфелю, уже в мае – июне появились первые сделки по новой аренде, поэтому по состоянию на сегодняшний момент вакансия, которая на начало года была менее 4%, выросла незначительно – до 6%. С учетом нашего прогноза по высвобождению и сдаче площадей, ожидаем, что до конца года общая вакансия вырастет до 8–9%. Очевидно, что основной спрос идет и будет идти от российских компаний, тем более что доля иностранцев на рынке офисов класса А снижалась на протяжении уже 8 лет, и в последние годы именно российские компании были основным драйвером роста рынка.
 
В целом по рынку ожидаем, что основной рост вакансии будет происходить в офисах класса А, где доля иностранных арендаторов довольно высокая, и может достичь 15%. Однако на фоне рекордно низкого ввода новых площадей более высоких показателей вакансии мы вряд ли достигнем. В классе В, в котором представлены преимущественно российские компании и который исторически более устойчив к рыночным колебаниям, рост вакансии будет еще менее существенным.

Фото: CRE 

 
Сдам и пересдам
 
Показатель нового строительства в сегменте офисной недвижимости Москвы в 1-м полугодии 2022 года бьет антирекорды, констатируют в CMWP. Последний раз подобное значение было зафиксировано по итогам первых шести месяцев 2017 года.
 
Рост цен на стройматериалы в сочетании с падением спроса приведет к заморозке строек и снижению темпов ввода новых объектов, прогнозируют аналитики компании. В ближайшие два года будут достраиваться единичные здания из тех, строительство которых началось до 2022 года. В CMWP ожидают, что объем нового строительства будет находиться на уровне 120–150 тыс. кв. м в 2022–2023 годах.
 
Средневзвешенная ставка аренды по рынку уже снизилась на 5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Глубина падения более заметна в классе В, чем в классе А (5 и 2% соответственно). По итогам года ставки аренды покажут снижение – около 8%.
 
Объем сделок также показывает негативную динамику. Как и в случае со ставками аренды, более драматичное снижение наблюдается в классе В – 14%. В классе А объем сделок на 5% ниже такого же индикатора 2021 года.
 
Объем спроса на конец 2022 года прогнозируется на уровне 1,2 млн кв.м (-40% по сравнению с 2021 годом).
 
Еще более критичное снижение показателя предполагается в 2023 году (900 тыс. кв.м), когда большинство компаний окончательно определится с дальнейшим форматом ведения бизнеса. «Как показывает текущая динамика уровня вакансии, рост показателя остается плавным: большинству арендаторов потребуется время для принятия решений относительно развития бизнеса, а вместе с тем и стратегии использования офисного пространства, – поясняет Полина Афанасьева, старший аналитик Commonwealth Partnership (CMWP). – Согласно нашим прогнозам, на конец 2022 года показатель составит около 13%. В условиях сдержанного спроса игрокам особенно важно понимать, в каких деловых районах концентрируется активность. В качестве минимальной единицы географического анализа рынка недвижимости Москвы аналитиками CMWP для исследования были выбраны метрокоммуны – зоны вокруг станций метро». И, несмотря на то что в последние годы все чаще отмечался тренд на децентрализацию офисного рынка, экспертиза показала, что соотношение активного спроса и высоких ставок аренды по-прежнему наблюдается в центральных и околоцентральных районах.
 
Прямая речь 

Кристина Недря, руководитель департамента оценки и аналитики STONE HEDGE:
 
– В диапазоне 2022–2023 годов мы ожидаем рост вакансии до 13–16% по офисному рынку в целом. Говоря о классе А, стоит отметить, что вакансия не будет единой: в то время как крупные объемы могут высвобождаться из-за оптимизации площадей и возможного съезда иностранных арендаторов, небольшие офисные блоки могут оказаться в остром дефиците даже несмотря на их высокие ставки.
 
Оценивая же влияние возможного ухода иностранных компаний с российского рынка, стоит отметить, что активный спрос на офисы класса А они формировали преимущественно в 2004–2008 годах. В то время как в прошлом году, согласно данным CORE. XP, запросы на аренду офиса класса А от иностранных компаний не превышали 20% общего объема. В первой половине 2022 года основной спрос на офисы занимают госкорпорации, а также компании в области транспорта и логистики, банковского и финансового секторов. Также стоит учитывать, что единомоментно все площади, занимаемые иностранными компаниями, которые по итогу примут решение уйти с российского рынка, не освободятся. Сдерживать вакансию будут заключенные долгосрочные договора аренды, переговоры между собственниками и арендаторами, поиск вариантов выхода бизнеса из международных структур, что позволит компаниям продолжить работу в России.
 
Тенденция на формирование основного спроса на аренду крупных офисных блоков (от офисного этажа) начала формироваться еще в прошлом году. В то время наблюдался острый дефицит таких предложений. Поэтому сегодня при высвобождении лучших офисных блоков в центральных локациях они могут собрать отложенный спрос при согласовании комфортных условий аренды. Кроме того, в ближайшей перспективе ожидается рост интереса к офисным площадям со стороны иностранных компаний дружественных стран, которые активно рассматривают российский рынок.
 
Рост вакансии будет сдерживать значительное сокращение выхода новых объектов – только по итогам первого полугодия на рынок вышло примерно 115 тыс. кв.м нового предложения, что на 55% ниже прогнозов января. А по итогам года мы ожидаем, что суммарный объем выведенных на рынок новых объектов составит 125 тыс. кв.м против расчетного прогноза в 260 тыс. кв.м. Пересматриваются и планы по вводу новых объектов в эксплуатацию: вместо изначально ожидаемых 550 тыс. кв.м офисов класса А, при реализации оптимистичного сценария будут сданы 205 тыс. кв.м. Низкие темпы ввода в эксплуатацию сохранятся на протяжении 2—3 лет. Полного восстановления офисного рынка мы ждем не ранее 2024 года, а до этого времени выбор у компаний-резидентов будет ограничен текущим предложением.

Фото: CRE 

 
Что будет, то будет
 
Ввиду возможного продолжения сокращения компаниями своей операционной активности до конца текущего года на офисном рынке Москвы будет увеличиваться и объем предложения в субаренду, убеждена Карина Анаевская. В связи с ограниченностью доступности мебели, а также роста цен на строительные материалы офисные помещения без отделки будут становиться все менее привлекательными для потенциальных арендаторов. Гибкие рабочие пространства останутся востребованными благодаря характерной данному формату гибкости в коммерческих условиях, которая необходима в связи с турбулентностью.
 
В ближайшие полгода офисный рынок будет развиваться крайне неравномерно, прогнозирует Антон Мельников. Отдельные локации, вроде делового квартала «Москва-Сити», активно продолжат расти, а количество свободных площадей там уменьшится. Арендодатели, по его словам, смогут не только сохранить существующую ставку, но и увеличить ее. «Что касается так называемого “ленинградского коридора”, то из-за роста вакантности и новых объемов, которые должны быть введены в эксплуатацию, он в лучшем случае сохранит, а в худшем – потеряет в ставке, – продолжает г-н Мельников. – В среднем по рынку ставка аренды премиальных офисов снизится на 10–15%, а бизнес-центры будут активно бороться за новых арендаторов. Мы ожидаем, что снижение ключевой ставки окажет положительное влияние на экономическую активность, и вследствие этого вырастет спрос. Сейчас ставка снизилась до уровня 8%, и мы прогнозируем ее дальнейшее падение к концу этого года до уровня 7–7,5%. Впрочем, положительный эффект от данных мер мы увидим только спустя 6–9 месяцев, а спрос на офисные помещения не успеет восстановиться до начала 2023 года».
 
Прямая речь 

Алена Волобуева, директор департамента исследований рынка компании Maris:
 
– По предварительным оценкам, уровень вакансии в Петербурге по итогам III квартала составит порядка 10% валового объема предложения. Помимо освобождения офисных площадей иностранными компаниями, ожидается ввод в эксплуатацию крупных спекулятивных проектов. К концу года, вероятно, уровень вакансии возрастет до отметки 11–12%. Все будет зависеть от активности спроса, с одной стороны, и развития геополитической ситуации в мире – с другой. В наибольшей степени рост вакансии будет наблюдаться в офисных центрах класса B, на которые приходится 70% валового объема предложения в регионе. Предположительно до конца года сохранится спрос со стороны компаний нефтегазового сектора. Активно наращивают объемы поглощения офисных площадей на рынке предприятия сферы услуг. Импортозамещение в высокотехнологичном секторе экономики приведет к восстановлению спроса со стороны IT-компаний во 2-м полугодии. В ближайшие 2–3 месяца будет наблюдаться рост объема вакантных площадей на рынке, что может оказать давление на ценовые индикаторы. Спрос будет сохранять относительную стабильность с закономерными сезонными колебаниями.