Главное

суббота, 04.02.2012

Интервью

• 
  24.01.2012
  Виталий Ефимкин, вице-президент ГК «Ташир»: «В первую очередь мы рассчитываем на свой cash-flow»
  Как прошел 2011 год для компании «Ташир»?
  
  Это был достаточно успешный для нас год, в какой-то степени он стал даже рекордным. В первую очередь, рекордным по обороту, который достиг $2,8 млрд, он был рекордным по вводу новых площадей, а также по новым приобретениям. ГК «Ташир» закрыла семь значительных и очень интересных сделок в области коммерческой недвижимости в 2011 году. Объем инвестиций по этим сделкам равен $1 млрд. На одном из этих проектов я бы хотел остановиться отдельно. Это торговый центр на метро «Юго-западная» и торговый центр на улице Шереметьевской в районе метро «Марьина Роща». Это крупные торговые центры – 75 и 100 тыс. кв. м соответственно, полноформатные, современные, хорошо расположенные, с современной концепцией и отделкой. Я считаю, что это будут одни из лучших торговых центров в сети «Ташир».
  
  Насколько позитивным будет 2012 год в сравнении с 2011 годом?
  
  В целом у нас всегда позитивные ожидания. Вместе с тем, несмотря на ситуацию, которая складывается на мировых рынках, мы готовы к любому развитию событий. Это не пустые слова: мы базируемся на консервативной стратегии развития, позволяющей нам всегда стабильно развиваться. В первую очередь мы рассчитываем на свой cash-flow. И в 2012 году, и в последующие годы мы планируем все больше и больше отказываться от внешних заимствований, полагаясь только на наш cash-flow. Нам принадлежат порядка 20 торговых центров, позволяющих генерировать устойчивый денежный поток, который дает нам возможность реинвестировать в новые площадки и динамично развиваться.
  
  Какой сегмент коммерческой недвижимости, на Ваш взгляд, будет наиболее перспективен в ближайшее время?
  
  Основной сегмент для нас – это торговая недвижимость. Мы очень успешно прошли кризис именно благодаря тому, что основные инвестиции были сделаны в торговую недвижимость. Стрессоустойчивость этого сегмента объясняется тем, что потребительский спрос во время последнего кризиса почти не пострадал. Это позволило нам плавно пройти кризис. В целом обращаясь к мировому опыту, я хочу сказать, что торговая недвижимость более стабильна, поэтому мы будем ориентироваться прежде всего на нее, покупая интересные знаковые объекты в Москве.
  
  По каким критериям Вы выбираете объекты для инвестиций?
  
  Мы прежде всего сфокусировались на московских объектах. Эти объекты должны иметь хорошее местоположение. Предпочтительно, чтобы это был объект с незавершенным строительством, чтобы уменьшить сроки девелоперского цикла и побыстрее вывести его на рынок. Доходность объекта должна составлять не менее 20%. Кроме того, мы всегда настаиваем на дисконте в 50% от рыночной стоимости. Это достаточно жесткие критерии, но по ним работать возможно. На рынке много предложений, мы их изучаем и принимаем наиболее выгодные и интересные из них.
  
  

• 
  11.01.2012
  Анна Ширяева: «Пока возможности для развития сетей в Европе не будут исчерпаны, большинству международных ритейлеров комфортнее будет там».
  - Какое событие Вы бы назвали центральным на рынке торговой недвижимости России в этом году?
  
  Центральным событием рынка торговой недвижимости России в 2011 году я бы назвала общее «пробуждение» участников рынка и переход от анабиоза, вызванного кризисом 2008 года, к активным действиям. В 2008 году всех сильно крутило и два последующих года, по сути, ничего серьезного не происходило – все приходили в себя, зализывали раны и боялись. В 2011 году рынок вышел из застоя. Я сейчас говорю о появлении новых проектов торговых центров, о стремлении ритейлеров к агрессивному развитию как с точки зрения экспансии, так и с точки зрения захвата других ниш и развития новых форматов.
  
   - Как Вы можете охарактеризовать ситуацию на рынке ритейла в России? Повлияла ли текущая неустойчивость на мировых финансовых рынках на работу вашей компании?
  
  Ритейл активно развивается. Сейчас подходящее время для сильных игроков укрепить своих позиции на российском рынке – это касается как федеральных сетей, так и международных. Еще во время первой волны кризиса розничные сети скорректировали свои планы по развитию в сторону минимизации рисков и увеличения рыночной доли на рынках своего присутствия. Поиск площадей для магазинов ведется очень тщательно, решения принимаются взвешенно и осторожно. Это происходит даже несмотря на дефицит качественных помещений. В данной ситуации международные компании скорее предпочтут воздержаться от развития, чем занимать площади, не отвечающие их требованиям. Это важный фактор, который должен быть в голове у девелопера в самом начале реализации проекта.  
  
  Дефицит площадей толкает ритейлеров на неординарные решения, например, появление нового мини-формата Castorama, нового формата Связного – Enter и т. д.
  
  Текущая неустойчивость на работу компании «Магазин Магазинов» напрямую никак не повлияла и, надеюсь, не повлияет. Тем не менее у нас разработано несколько вариантов кризисного управления… на всякий случай.
  
  - Чего Вы ожидаете от российского рынка торговой недвижимости в следующем году? Каковы будут его основные тренды?
  
  Думаю, 2012 год покажет нам осторожное, но устойчивое развитие. Все больше и больше будут обсуждаться региональные рынки. Девелопмент торговой недвижимости плавно уходит вглубь России. А будут качественные центры, активней вглубь идут и сети. Что касается новых форматов, то в 2012 году откроются первые качественные аутлет центры, будет развиваться адаптированная к России модель ритейл парков. Ритейлеры продолжат придерживаться стратегии осторожной экспансии. Усилится волна редевелопмента существующих торговых центров.   
   
  - Имеет ли местный рынок какие-либо преимущества по сравнению с европейским? Чувствуют ли международные ритейлеры себя здесь более уверенно?
   
  Согласно международному исследование CBRE, Россия занимает третье место в списке приоритетных стран по планам развития международных ритейлеров в 2012 году. Это значит, что Россия стоит в топ-листе у большинства опрошенных крупных международных компаний в качестве рынка, куда они бы хотели выйти. Журналисты нас часто спрашивают, мол, Россия не первый год находится в приоритете у международных ритейлеров, а по факту новых марок выходит ежегодно не так много. И сразу хочется вспомнить анекдот:
  
  « - Как я опять хочу в Париж.
   - Вы там уже были?
   - Нет, но я уже хотел…»
  
  Здесь другая история. Нужно понимать, что существенная часть опрошенных ритейлеров уже работают в России, напрямую или через партнеров. И именно их стремление на дальнейшее развитие на этом рынке влияет на наш подъем в рейтинге TOP-Target. Они медленно разгонялись, но разогнавшись, не собираются останавливаться.
  
  Другая ситуация с новыми марками. Для них Россия пока что-то очень заманчивое, но пугающее. И чтобы выйти новому бренду, я сейчас говорю о крупных компаниях, нужно много времени на изучения рынка и на поиск площадки для открытия первого магазина.
  
  В целом у России сейчас выше потенциал для развития ритейла, чем у Европы^  это и территория, и количество крупных и средних городов, и медленный, но рост среднего класса, и культура потребления (российский покупатель так не ужимается в кризис, как западный европеец, например). Но нужно понимать, что пока возможности для развития сетей в Европе не будут исчерпаны, большинству международных ритейлеров, особенно тем, кто в России не представлен, комфортнее будет там.
    
  - Какова сегодня ситуация вокруг строительства аутлет-центра Fashion House Moscow в Подмосковье? В чем будут заключаться его основные преимущества и главные отличия от других аутлет-центров, возводимых сегодня вокруг Москвы?
  
  Открытие аутлет центра намечено на 2012 год. Это связано с изменением стратегии финансирования проекта. В настоящий момент строительство ведется полным ходом и в июле запланирован допуск арендаторов к отделке помещений. Основные преимущества и главные отличия от других аутлет центров, реализуемых в Москве, заключается в двух факторах. Первое - это то, что Fashion House Moscow является крытым центром. У посетителей будет полное ощущения того, что они гуляют по улицам разных европейских городов от одного магазинчика к другому, кафе, зелень, детские площадки, фонтаны… При этом, несмотря на любые погодные условия снаружи: будь то угнетающая жара, проливной дождь или пронизывающий до костей мороз, внутри аутлет центра всегда будь комфортно.
  
  Второе важное отличие – это опытная управляющая компания, за плечами которой несколько реализованных аутлет центров в Европе. Все ее проекты являются победителями различных международных премий в аутлет-индустрии. Построить аутлет центр несложно, сложно им управлять, добиваясь экономической эффективности для себя и для арендаторов, так как формат имеет много специфики.
  

• 
  20.12.2011
  Пётр Зарицкий, Jones Lang LaSalle: «Многие рады бы арендовать, да нечего».

  - Какое событие Вы бы назвали центральным на рынке складской недвижимости России в этом году?
   
  Я полагаю, что основное событие – это непрекращаюшаяся тенденция превышения спроса над предложением, даже в четвертом квартале на фоне тревожных вестей с финансовых рынков. Это приводит к фактическому обнулению уровня вакантных помещений в готовых объектах к концу 2011 года.
   
  - Как Вы можете охарактеризовать ситуацию на рынке складов в России?
   
  На мой взгляд, можно назвать три основных характеристики. Во-первых, уже упомянутый дисбаланс спроса и предложения в пользу спроса; второе - cвязанный с этим рост количества проектов, реализуемых в формате build to suit (многие, замечу, рады бы арендовать, да нечего); и третье - ‘’возвращение’’ на рынок спекулятивных проектов, как последующих фаз в уже существующих, так и  абсолютно новых, со сроками готовности в середине 2012 – начале 2013 годов
   
  - Повлияла ли текущая неустойчивость на мировых финансовых рынках на участников складского рынка?
   
  Безусловно. Это нашло отражение в более сдержанной позиции арендаторов в четвертом квартале, более осторожной стратегии планов развития. Ряд компаний предпочли взять паузу, ожидая вести с европейских рынков и пристально наблюдая за ‘’поведением’’ национальной валюты относительно доллара и евро. В то же время нельзя сказать, что спрос драматически сократился – он просто стал более сдержанным.
   
  - Чего Вы ожидаете от российского рынка складской недвижимости в следующем году? Каковы будут его основные тренды?
   
  Первое полугодие будет характеризоваться катастрофическим дефицитом свободных площадей в объектах не просто готовых, но даже близких к завершению. Вернется на рынок повсеместная практика предварительных договоров аренды - они будут заключаться на более ранних этапах строительства. Появятся новые спекулятивные проекты со сроками готовности в 2013 году, и эти проекты возможно существенно повлияют на баланс сил на рынке.
   
  - Имеет ли местный рынок какие-либо преимущества по сравнению с европейским?
   
  Он просто пуст с точки зрения объема площадей. Если говорить о регионах за МКАД и питерским КАД – пуст катастрофически.
  

• 
  12.12.2011
  Патрик Ван Де Боск, Liebrecht & Wood Group: «Мы здесь всерьез и надолго».
  ВИДЕО интервью смотрите ЗДЕСЬ
  
   
  Чем было продиктовано решение Liebrecht & Wood прийти в Россию?
  
  Мы решили прийти в Россию, потому что здесь есть огромный потенциал. Когда на рынке растет покупательская способность и уже есть узнаваемые бренды, это означает, что рынок готов к тому, чтобы мы на нем работали. Поскольку мы увидели, что такие условия существуют, мы решили сюда прийти.
  
  Почему вы решили выходить в Россию именно в сегменте торговой недвижимости?
  
  Мы сделали совершенно четкий выбор: построить не просто торговый центр, а именно аутлет-центр. Что касается бизнес-центров, то здесь уже присутствует ряд игроков и они делают свою работу очень хорошо. Если бы мы пошли в этом направлении, то столкнулись бы с очень высокой конкуренцией. При этом не так много компаний в мире знают технологии развития аутлет-центров. Мы здесь всерьез и надолго: мы планируем открыть не один аутлет-центр, а десятки. Первый будет в Москве, второй в Санкт-Петербурге, затем последуют другие в городах-миллионниках.
  
  На какие исследования Вы опираетесь?
  
  Мы основываемся на исследованиях компании CACI, штаб-квартира которой расположена в Бирмингеме. Она специализируется на таких исследованиях и помогает нам определить объем рынка. Могу сказать, что россияне очень похожи на итальянцев с точки зрения преданности брендам: они любят хорошие марки, любят, чтобы это замечали другие люди
  
  Насколько в России строить аутлет-центры сложнее, чем в Европе?
  
  Я бы не сказал, что это труднее, просто это по-другому. Самой же трудной частью является бюрократия. В России нужно получить очень много согласований, очень много документов необходимо подписать. С другой стороны, если вы следуете всем этим процедурам и делаете все как надо, то в принципе все можно сделать. Например, нам, чтобы сделать все документы по Москве, потребовалось 26 месяцев. В Западной Европе бюрократия также очень сильна и я бы сказал даже, что это политическая бюрократия. В принципе, там все эти правила прописаны не так четко, как в России, и они могут по-разному интерпретироваться политиками. Для того чтобы получить согласование на строительство подобного аутлет центра в Бельгии, потребуется 5-7 лет.
   
  Куда сложнее привлечь проектное финансирование в России. В Западной Европе не составляет сложности получить проектное финансирование в банке. В России не так просто обеспечить банковское финансирование вашего проекта, поэтому мы используем наше собственное финансирование.
  
  За какой срок вы планируете окупить свои инвестиции?
  
  Мы знаем, что когда вы инвестируете в такие проекты, первые три года вы не получаете ничего, а затем мы рассчитываем на доходность в 10-12%.
  
  Почему вы в отличие от многих других западных инвесторов строите планы по развитию в России, не дожидаясь президентских выборов?
  
  Я приехал из страны, которой потребовалось 540 дней для того, чтобы в конечном итоге сформировать какое-то правительство, поэтому мы должны планировать на долгие годы вперед. Россия – это молодая развивающаяся демократия, но тенденция уже определена и у нас нет сомнений, что дальше все будет только лучше.
   
  Справка о компании: Fashion House Group входит в состав Liebrecht & Wood, является одним из ведущих девелоперов в Центральной и Восточной Европе и экспертом по работе на развивающихся рынках. Портфель аутлет центров Fashion House в настоящее время включает управление тремя успешными аутлет центрами в Польше и одним в Румынии (Бухарест).  В стадии девелопмента второй проект в Бухаресте, два проекта в России – в Москве и Санкт-Петербурге и другие проекты.