С введением нового санкционного списка все российские
активы стали в одночасье «токсичны». По мнению многих экспертов, инвесторы стараются от них избавиться как
можно скорее. Но кому на сегодняшний день они могут быть интересны и насколько
возрастает или падает актуальность инвестиций «возвращенного капитала» в
недвижимость?
Российский рынок недвижимости как сектор российской
экономики не может не реагировать на факторы внешней политики. Текущая
волатильность курсов валют, ослабление рубля может спровоцировать рост спроса
на внутреннем рынке, но в большей степени это проекция краткосрочной
перспективы. Реакция покупательской активности, скорее всего, станет выражением
стресс-сценария, когда в условиях неопределенности возрастает необходимость
сохранить свои сбережения. Основная масса внутренних инвесторов уже реализовала
свои желания, сейчас интересны стресс активы и «уставшие» инвесторы,
обремененные другими обязательствами и поэтому готовые реализовывать свои
проблемные активы по цене минус 20-30% от рынка. Есть вероятность притока
инвестиций наших соотечественников с европейских рынков, что явилось бы
приятным бонусом для нашей экономики. Инвестиции в недвижимость на этом фоне
остаются пусть самым консервативным, но надежным источником сохранения денежных
средств.
В России финансовая культура находится не на
максимальном уровне. Мы много работаем с различными фондами, которые
распоряжаются миллиардами. Кто-то инвестирует в недвижимость, кто-то
предоставляет различные займы. Как правило, эти фонды обслуживают интересы
определенных бизнес-структур. Но я фактически не встречал фонды, которые были бы
образованы классическим путем, за счет частных распределенных инвесторов. И, к
великому сожалению, иностранные фонды крайне редко работают на рынке недвижимости
России. К примеру, в США весомая часть ипотеки, выданная банками, затем
продается частным фондам с помощью продаж закладных, которые являются очень
надежными ценными бумагами.
В России такого и близко нет. Я думаю, что никто нигде
ни разу не слышал, что можно проинвестировать в такие фонды. А доходность там
очень приличная. Сейчас средняя ставка по ипотеке у нас составляет 9,7%,
средняя реальная проблемность точно меньше 0,1%, так как всегда есть залог
недвижимости и крайне редки случаи невозврата. Конечно, есть себестоимость у
ипотечного бизнеса, но она не так велика. На мой взгляд, если бы была реальная
конкуренция по фондированию, никогда в жизни некоторые банки не имели бы такого
монопольного положения, а так как законодательное поле развивается со скоростью
черепахи, то у нас закрыты внешние рынки, и в результате при инфляции 2,2%
ипотечная ставка - в районе 10%. Для сравнения: даже в Латвии, где инфляция в
2017 г. была на уровне 2,3%, ставки по ипотеке были в диапазоне 2,1-3,2%.