Несмотря на то, что Центральный административный округ Москвы лидирует по количеству незанятых офисных площадей (263 840 кв. м, или 41% от общей вакансии в А-классе, по данным на март 2021 г.), в основном это блоки площадью меньше 5 000 кв. м. Крупным компаниям, в том числе западным, головной офис которых расположен в Москве, непросто найти подходящую площадь единым блоком по приемлемой арендной ставке в этой локации. Основной сложностью становится нехватка готового предложения больших площадей. Нередко компаниям приходится рассматривать либо более отдаленные локации, либо строящиеся объекты. Спрос со стороны компаний-резидентов стимулирует интерес инвесторов к крупным офисным площадям в строящихся проектах, подтверждает девелопер Stone Hedge. Компания в настоящий момент ведет реализацию премиального офисного квартала Stone Towers в Белорусском деловом районе.
Анастасия Малкова, управляющий партнер Stone Hedge, отмечает: «Важным фактором при выборе офиса для крупной корпорации является локация и транспортная доступность: наличие нескольких станций метро в шаговой доступности, удобная дорожная развязка и парковка. Однако на современном офисном рынке эти традиционные критерии востребованного бизнес-центра уже не единственный исчерпывающий фактор. Сотрудники смотрят на офис не только как на фактическое рабочее место, но и ждут от него комфортных условий для социализации и решения своих профессиональных и личных вопросов. Компании в интересах своих сотрудников обращают особое внимание на инфраструктурную обеспеченность офисного квартала, функциональность архитектуры, общественные пространства. Если говорить об отдельно стоящем офисном здании, наличие развитой инфраструктуры вокруг присутствует не всегда, за счет чего она приобретает особую значимость: позволяет компании-резиденту не дублировать данную функцию внутри, а сотрудникам – решать каждодневные вопросы в комфортном ритме».
По данным Bright Rich | CORFAC Int., в 2021 году 80% (161 тыс. кв. м арендопригодной площади) заявленного ввода представлено объектами класса А. На территории ЦАО среди наиболее востребованных бизнес-локаций выделяют Центральный деловой район, частью которого является знаковый офисный кластер у метро «Павелецкая», район вокруг станции метро «Белорусская», а также деловой центр «Москва-Сити». Арендная ставка в последнем, в бизнес-центрах А-класса, составляет 34 800 руб./кв. м/год (triple net – без учета НДС, OPEX и коммунальных платежей). В Белорусском деловом квартале средневзвешенная ставка аренды в классе А составляет 31 500 руб./кв. м/год (также без учета НДС, OPEX и КУ). Хотя метро «Белорусская» географически не относится к центральному деловому району, так как расположена за Садовым кольцом, считается одной из наиболее перспективных центральных бизнес-локаций. При высоких ставках вакансия здесь стабильно низкая (13 600 кв. м, или 3,7%) и срок экспозиции качественных офисных площадей минимален. В локации исторически сформировался свой центр притяжения с хорошей транспортной доступностью и объектами инфраструктуры, что объясняет низкую вакансию.
Говоря о подходе к новым объектам, Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC International, отмечает, что будущее девелопмента коммерческой недвижимости за многофункциональными проектами с бизнес-частью и коммерческой инфраструктурой.
Кроме того, в новых качественных бизнес-центрах особое внимание будет уделяться безопасности резидентов и гостей. Основными трендами рынка недвижимости 2020 стали экологичность и безопасность, и они продолжат набирать популярность в ближайшие годы. Девелоперам пришлось оперативно пересмотреть концепции с акцентом на здоровье резидентов. Запрос на безопасность был актуален всегда, однако с распространением COVID-19 приобрел особую значимость. Тем более для офисной недвижимости, где резиденты проводят 1/3 своего дня и ежедневно контактируют с коллегами и партнерами.
«Продуманное разделение потоков, бесконтактный доступ в здание, повышенные требования к вентиляции и качеству воздуха, остеклению и энергоэффективности – технологии, которые становятся нормой для высококачественных офисов», – рассказывает Анастасия Малкова, Stone Hedge.
В 2021 году офисный девелопмент продолжит фокусироваться на создании комфортной среды и гибких мест для нетворкинга: проекты благоустройства, качественные общественные пространства станут неотъемлемой частью девелоперских проектов, как и использование экологичных материалов. Такие проекты, безусловно, обойдутся девелоперу дороже с точки зрения конструктива и возведения, но и обеспечат себе большую ликвидность на рынке.
