Гибкие офисы: «С» - стабильность

Молодой, но уже закаленный «ковидом» рынок готовится к новым испытаниям. О том, почему сегмент гибких офисов и коворкингов в текущей ситуации станет «островком стабильности» рассказывает Никита Губанов, коммерческий директор Apollax Space.
1906
Изображение взято из источника: Apollax Space
Пожалуй, сегмент гибких офисов один из немногих, кто может говорить о том, что планы не изменились. Скорректировались – да, но в формате стратегического развития именно операторы гибких офисов продолжают идти по ранее намеченному пути.

Прибыло или убыло?

Международные компании занимают порядка 20% от общего объема площадей всех гибких офисов. Из них всего около 5% планируют приостановить свою деятельность в России. Большинство же продолжают работу и либо остаются в тех помещениях, которые были арендованы, либо готовы пересмотреть договоры аренды в пользу гибких офисов.

Рынок коммерческой недвижимости в сравнении с фондовым существенно более стабилен. Это уже показали два пандемийных года, когда спрос на офисы не падал (хотя бизнес и переезжал из одного помещения в другое, а число сделок в крупных офисных центрах сократилось из-за недостатка предложения).     

Когда пандемия COVID-19 серьезно ударила по большинству сегментов рынка недвижимости, то наиболее пострадавшими аналитики называли торговый и офисный. Сейчас сфера торговли вновь находится в нелегкой стадии переформатирования, а вот операторам офисных пространств, похоже, удается справляться с вызовами времени и извлекать из них необходимые уроки. При этом сам офисный рынок получает новые и весьма интересные векторы развития.
 
Исторические события ставят вопросы...

Если до пандемии арендаторы «распробовали» гибкие офисы, то 2020 год остудил весь офисный рынок и заморозил многие сделки. Особенно пострадали коворкинги, в которых традиционно отмечается высокая доля коротких договоров с фрилансерами и небольшими компаниями.
 
Пожалуй, на таких качелях операторы рынка офисной недвижимости еще никогда не качались. Была испытана вся гамма чувств: от паники и пессимизма локдауна, до «рассвета» 2021 года, когда с рынка ушли объекты, давно и, казалось, безнадежно вакантные. Давайте вспомним череду событий. Сначала офисы столкнулись с локдауном - бизнес-центры опустели на 70-80%. Лишь государственные корпорации и компании непрерывного цикла продолжали работу в «штатном режиме». Затем арендаторы вернулись, посчитали издержки и вполне предсказуемо стали требовать снижения арендных ставок, компенсаций и новых форм договоров аренды.

Параллельно в силу вступили законодательные изменения: новеллы об особо пострадавших отраслях, которые только внесли сумятицу – ничего не прояснили, но привели к большому количеству переговоров и взаимному недовольству между арендаторами и управляющими компаниями.
 
Далее новые санитарные нормы и карантинные требования предписали увеличить размеры рабочего пространства для организации «социальной дистанции», а необходимость регулярной дезинфекции и предоставления индивидуальных средств защиты привели к очередному росту расходов на содержание офисных центров.
И, наконец, 2022-й принес с собой санкции и непонимание того, что произойдет с зарубежными арендаторами.
 
...и подсказывают решения!

Все это привело к масштабному переформатированию рынка офисной недвижимости, изменению потребительских моделей и приоритетов. В общем и целом, можно констатировать, что пандемия и санкции не только не убили бизнес, но в некоторых сегментах сделала его еще сильнее. Как, собственно, и потребителя/арендатора.
 
В 2021 году объем сделок по аренде и покупке составил по разным оценкам от 1,5 (CBRE) до 1,9 (C&W) млн кв. м офисных площадей, т. е. по сравнению с 2020 годом рост составил 20-25%. О полном восстановлении допандемийных показателей говорить, конечно, рано — в 2019 году объемы сделок с офисными площадями были примерно на 30% выше, но эксперты утверждают, что положительная динамика роста сохраняется, так что рынок стремится вверх.
 
Определенные изменения произошли в структуре спроса. Если в 2020 году, по данным Knight Frank, самыми активными арендаторами с долей 31% были компании финансового сектора (за счет крупнейшей сделки Тинькофф банка – 77,8 тыс. кв. м), то в 2021 году в лидеры вышли IT и телекоммуникационные компании, которые вдвое нарастили свое присутствие. Основные хедлайнеры – Яндекс и Озон, каждый из которых арендовал более 30 000 тыс. кв. м.
 
В итоге, по данным Knight Frank, на конец 3 квартала 2021 года IT сегмент занял лидирующую позицию с долей почти 28%. Однако в реальности этот показатель еще выше, так как идущий на втором месте сектор услуг для бизнеса (доля 15%), в который также включаются сделки операторов гибких офисов, во многом ориентирован на предоставление офисных площадей для сектора TMT (телекоммуникации, медиа и технологии).
 
Интересно, что среди шести крупнейших сделок, выделенных экспертами C&W, 3 представляют собой сделки по аренде операторами гибких офисов: сделка #BusinessСlub по аренде в БЦ «Искра-Парк» в интересах OZON, а также спекулятивные, то есть не имеющие заранее подобранного конечного пользователя, сделки компаний Multispace и Apollax Space.

Динамика IT-сектора важна еще и потому, что, в отличие от компаний закрытого финансового рынка, развивающегося по своим специфическим законам, он служит примером для более широких отраслей бизнеса, которые сами на волне кризиса стали активно развивать собственные IT-решения и создавать целые подразделения.
 
По мнению аналитиков, новые реалии уже повлияли и на приоритеты арендаторов – при выборе офиса они стали больше ориентироваться на готовые сервисные решения, а также гибкие офисные пространства — все это позволяло быстро удовлетворить потребность в рабочих местах без долгого выбора площадки и вложений в ремонт, а также получить возможность «люфта» в вопросе численности сотрудников.
 
Сейчас опережающая динамика спроса на гибкие решения очевидна.
 
Предупрежден, значит вооружен!

Предполагаемые неопределенности и угрозы 2022 года для рынка офисной недвижимости можно разделить на управляемые и неуправляемые. К неуправляемым относятся макроэкономические факторы и тесно с ними связанная политическая напряженность – санкции, инфляция, курс рубля, стоимость фондирования. Управляемыми рисками являются факторы присущие конкретному портфелю и объектам внутри него: рост предложения по субсегментам, уход якорных арендаторов, сложность привлечения финансирования, рост операционных расходов и т. п.
 
Итак, чтобы обойти большинство ловушек, а риски 2022 года свести к минимуму, предлагаем опереться на несложные рекомендации:
  1. Помните, что арендные договоры должны: учитывать особенности портфеля, стараться не выводить сроки окончания договоров на периоды возможного роста предложения, избегать неограниченных во времени прав на расторжение договора, подразумевать наличие депозита хотя бы на два месяца, возможность ротации небольших компаний в интересах крупных арендаторов, адаптацию ставок аренды к рынку с помощью правильных моделей индексации. Например, в 2022 году выигрывают те, у кого индексация прописана не как фиксированный процент, а по показателям инфляции.
  2. Учтите, что портфельному владельцу недвижимости или портфельному оператору сервисных офисов всегда проще адаптироваться к изменениям за счет географической диверсификации и работы с объектами разного типа. Не секрет, что одни клиенты выбирают только камерные особняки, а другие – только современные здания из стекла и бетона. В момент, когда предложение на рынке начнет расти, нужно иметь возможности каждого драгоценного клиента пристроить в своем портфеле. Именно поэтому собственникам с одним или двумя объектами выгодно привлекать на управление операторов, которые имеют более широкую воронку продаж, более низкие расходы на управление и большую связь с рынком, чтобы реагировать на изменения, а также широкие возможности ротации портфельных клиентов.
  3. Внедряйте идеи. В условиях роста инфляции и ключевой ставки важно разрабатывать разные модели привлечения финансирования в проекты недвижимости. Здесь может помочь развивающийся краудфандинг, который позволяет привлечь финансирование частных клиентов, за счет разного рода инструментов коллективного инвестирования. А инвесторы, теряющие деньги в условиях инфляции готовы рассматривать все больше альтернативных способов вхождения в проекты с понятной моделью. Уверен, что такие модели также актуальны и для офисного рынка. При этом если в проект входит известный сетевой оператор вместо, например, мелких арендаторов это может быть весомым аргументом для банков и частных инвесторов при оценке надежности проекта.
    Высокая инфляция стимулирует вкладываться в растущую недвижимость. Но как ее использовать и кто ей будет управлять? Для снижения неопределенности и риска также лучше привлечь профессионалов, которые могут гарантировать арендный доход на длительном горизонте (билдинг менеджмент для частных инвесторов).
  4. Придумывайте новое! Реконцепция – это адаптация своих проектов под потребности рынка с прицелом на завтра. Здесь важно понимать, что это многоэтапный проект, сочетающий в себе изменения архитектуры и инженерии объектов, маркетинг, тенант микс и тд. Важным становится продуманный подход к каждой из составляющих, что даст больший эффект на краткосрочном и среднесрочном горизонте. Иногда приглашение сервисного оператора, позволяет показать возможности трансформации объекта, привлечь новых статусных клиентов, создать имиджевый эффект, поднять ставки действующим арендаторам за счет демонстрации спроса на здание и площадей оператора.
 
В завершение. Несмотря на кризисы и неопределенности, недвижимость осталась тем островком надежности, который позволяет уберечься от многих рисков за счет своей консервативности. Но чтобы не попадать в ловушки самого рынка недвижимости (которых предостаточно), нужно заранее профессионально продумывать все факторы и оптимизировать работу во всех направлениях: финансовом, операционном, управления арендными отношениями и стратегического развития.


иГРОКИ РЫНКА

Apollax Group

Губанов Никита

Управление и эксплуатация недвижимости

Apollax Space

Материалы по теме

Источник: COLDY
Точка зрения

Офисная недвижимость. ЦОДы как предчувствие

Что такое «цифровой» офис, из чего складывается качественная IT-инфраструктура, какие методологии оценки цифровизации существуют сейчас и каков собирательный портрет резидента (спойлер: не только IT-компании), - рассказывает коммерческий директор COLDY Максим Каварьянц.
22.03
Источник: liralarenda.ru
Экспертный анализ

Times Estate: Изменение структуры спроса, снижение ввода, вакансия до 15% и никакой паники – прогнозы по офисному рынку

Сфера коммерческой недвижимости, как и вся российская экономика переживает период турбулентности. Ежедневное изменение условий способствует росту неопределенности развития событий в будущем. Специалисты компании Times Estate подготовили краткий обзор по офисному рынку и сделали прогноз по основным трендам.

 
22.03
Источник: liralarenda.ru
Экспертный анализ

S.A.Ricci: какую долю рынка занимают иностранные компании

Эксперты компании проанализировали влияние возможного ухода иностранных компаний-арендаторов на офисный рынок Москвы и Петербурга. Серьезного роста вакансии в компании не ожидают.

11.03

журнал CRE 16 (415)

Сентябрь 2
Очередной номер журнала CRE вышел из печати. Журнал выпущен при поддержке: ADG group Лаврушинский   УК «Сити»   MD Facility Management   Raven Russia   Radius Group   O1 Standard   В НОМЕРЕ:   Актуально БИЗНЕС ПОЛЮБИЛ ТИШИНУ Депутаты закрепили термин «контрсанкционная информация» - что это означает для рынка?     Тема номера ЗЕЛЁНЫЙ И УСТОЙЧИВЫЙ Актуальна ли сегодня ESG-повестка?   Тенденции КТО НА НОВЕНЬКОГО? Станут ли бондовые склады «убийцами российского рете...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (19-25 сентября)

Итоги CRE Federal Awards 2022, пополнение портфеля Parus Asset Management и строительные проекты владельца «Первой мебельной фабрики», инфраструктурные проекты в Кронштадте и Подмосковье, а также ключевые статьи из сентябрьского CRE – в нашей традиционной подборке.
25.09
Источник: CRE
Сделка

«Сима-ленд» арендовал крупный склад в Подмосковье

Уральский интернет-ритейлер занял 42 тыс. кв. м в логопарке «Быково» компании «Логопарк менеджмент». Годовая аренда здесь может стоить до 370 млн рублей. Консультантом сделки выступила компания Knight Frank Russia.

26.09
Источник: Ghelamco
Сделка

AliExpress отказалась от части будущих складов

Компания пересмотрела договор с девелопером «Адва» по строительству в подмосковном Обухове. Вместо запланированных изначально 180 тыс. кв. м интернет-ритейлер будет довольствоваться 40-60 тыс. кв. м.
30.09
Источник: cre.ru
Игроки рынка

ПЭК открыл филиал в Таджикистане

Мультисервисный оператор логистических услуг проводит экспансию на рынок Средней Азии и открывает первый филиал в столице Таджикистана — Душанбе. 

29.09
Источник: CRE
Сделка

Росгосстрах арендовал офис в БЦ Atlantic City

Площадь помещений, арендованных страховой компанией, составила 1 800 кв. м. Брокером сделки выступила компания Rekorb.
26.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Плечевой пояс

После 21 сентября и объявления в России частичной мобилизации у бизнеса и рынков, по словам экспертов, два состояния - «в панике» или «на стопе». Мы спросили игроков, какие меры поддержки торговой недвижимости, ритейлу, e-commerce и логистике необходимы прямо сейчас.
 
Текст: Евгений Арсенин. CRE Retail, сентябрь 2022

 
28.09
Источник: MAD Architects. Фотограф: Илья Иванов
Проект

Как выглядит первый SOK в Санкт-Петербурге

SOK Достоевский занимает пять этажей общей площадью почти 4 тыс. кв. м в шестиэтажном здании, расположенном у метро «Достоевская». Проект разработало архитектурное бюро MAD Architects.
26.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre