Куда движутся офисы?

Структура рынка офисной недвижимости за последние 2 года качественно изменилась – этому способствовало в том числе появление и активная экспансия форматов сервисных офисов и коворкингов. О том, каких изменений в спросе стоит ждать в текущих условиях, будут ли девелоперы выводить новые офисные проекты, каким пространствам сейчас будут отдавать предпочтение пользователи – рассуждает в экспертной колонке Мурад Дамиров, совладелец и управляющий партнер сети сервисных офисов #BusinessClub от Capital Group.
2090
Изображение взято из источника: BusinessClub
Вчера

Совокупный годовой объем нового офисного предложения в 2021 году составил 589 тыс. кв. м. Как отмечали в «Джонс Лэнг ЛаСаль», это в 2,6 раза больше показателя 2020 года.

Но несмотря на максимальные с 2015 года значения по вводу, качественных офисных площадей, доступных для аренды крупными лотами в деловых районах Москвы, из-за высокого спроса к декабрю практически не осталось. В том же ММДЦ «Москва-Сити» уровень вакансии в течение нескольких кварталов держался на минимальном уровне 3,9%.

Всего, по данным аналитиков, объем арендованных и проданных площадей в московских БЦ в 2021 году составил рекордные за последние 8 лет 1,5 млн кв. м. Наибольшим спросом в течение года пользовались помещения класса А. Объем сделок в этом сегменте по итогам года составил порядка 550 тыс. кв. м.

На фоне дефицита доступных офисных площадей компании-арендаторы стали рассматривать предложения аренды сервисных офисов, в том числе в формате built-to-suit. Объем сделок в данном сегменте в 2021 году составил 120 тыс. кв. м.  

Источник: BusinessClub


Сегодня

По подсчетам консультантов, в Москве общий объем качественного предложения достигает 18 млн кв. м, из них около 30% – объекты класса А. Существующий спрос концентрируется на готовых предложениях с отделкой. Снять такой офис класса А в столице, по оценкам Knight Frank Russia, стоит в среднем 25,8 тыс. руб. за кв. м в год.

Уровень вакансии в качественных бизнес-центрах находится в пределах 9-10%. По данным Commonwealth Partnership, около 50% офисов класса А занимают международные игроки. Пока что большая часть из них заявила о «приостановке своей деятельности», продолжая соблюдать все обязательства по оплате аренды. Но, как отмечают собственники офисных объектов, часть арендаторов уже начала предпринимать попытки пересмотреть условия контрактов – хотя о расторжении договоров речь пока что не идет. Стабильно чувствуют себя и сервисные офисы, которые так же предусматривают длительные договоры аренды.

А вот сегмент коворкингов, предлагающий краткосрочные контракты, уже отреагировал на изменения рынка – доступное предложение на рынке пополнялось из-за релокации команд и оптимизации части компаний затрат на аренду. В то же время не стоит забывать, что в коворкингах стабильную долю занимают небольшие игроки: индивидуальные предприниматели, стартапы, которые традиционно более мобильны, по сравнению с крупными компаниями, и образуют постоянный «живой поток».

Но в целом по результатам I квартала можно сделать вывод, что большинство компаний пока оценивают масштаб перемен и не торопятся принимать решения, поэтому крупные сделки и проекты поставлены на паузу до стабилизации и определения новых правил игры. Такой стратегии придерживаются и сами участники рынка офисной недвижимости. Так, объем ввода офисных объектов в I квартале 2022 года стал минимальным для аналогичных периодов за 15-летнюю историю наблюдений и составил 13 тыс. кв. м. В эксплуатацию был введен всего один объект – офисное здание класса В+ в составе МФК.


Источник: BusinessClub


Завтра

По итогам 2022 года консультанты прогнозируют двукратное сокращение объема ввода новых бизнес-центров: вместо запланированных 600 тыс. кв. м в лучшем случае мы увидим 230-340 тыс. кв. м.

Однако такая ситуация дает и возможности для развития. Невысокий объем ввода и сложившийся дефицит свободных площадей дал рынку офисной недвижимости запрос прочности и возможности для перестраивания процессов: участники уже начали предлагать нестандартные решения, отвечающие запросам арендаторов. Так, сеть #BusinessClub разработала сервис по подбору, реализации и переезду в офисы любых площадей и конфигураций, расположенных в разных точках мира. А, например, Knight Frank Russia озвучила планы по предоставлению услуги доверительного управления для тех иностранных компаний, кто приостановил свою деятельность в России.

Что касается прогнозов, аналитики «Джонс Лэнг ЛаСаль» ожидают снижения активности арендаторов в два раза по итогам 2022 года, с 1,5 млн кв. м поглощенных офисов до 700 тыс. кв. м. В том числе это связано со сложностью среднесрочного и долгосрочного планирования развития компаний: корпорации, вероятно, приостановят масштабные планы по консолидации подразделений в рамках одной локации. Другие компании будут стараться оптимизировать занимаемые площади или переезжать в более экономически выгодные офисы. Кроме того, мы будем наблюдать рост предложения субаренды, поскольку компании с долгосрочными договорами постараются оптимизировать свои расходы.

И в этом случае будут развиваться гибкие решения и сервисные форматы, которые гораздо легче традиционных офисов адаптируются под меняющиеся потребности арендаторов. К тому же, многие пользователи уже успели оценить преимущества таких форматов во время нестабильности, вызванной пандемией 2020-2021 годов. В частности, сервисные офисы готовы помогать своим клиентам в поиске субарендаторов, тем самым снижая финансовую нагрузку клиента, а также предоставляя возможность другим компаниям поработать в качественном и современном офисе.

Развитию сервисных пространств будет способствовать и спад интереса к помещениям в состоянии shell&core, которые требуют дополнительных вложений в отделку. Сервисные офисы, предоставляющие полностью готовые помещения, наоборот, продолжат пользоваться спросом, поскольку позволяют арендаторам оптимизировать расходы на переезд.


иГРОКИ РЫНКА

Управление и эксплуатация недвижимости

Business Club

Материалы по теме

Источник: russianrealty.ru
Исследования рынка

CORE.XP: В офисах Москвы будет формироваться рынок Grey space

Аналитики компании подвели итоги первого квартала на офисном рынке Москвы. Общий объем субаренды оценивается на сегодня в 240 тыс. кв. м. С учетом этих помещений, средний уровень вакансии к концу года может составить порядка 12%. Также в компании отмечают, что новый ввод офисов составит в 2022 году порядка 600 тыс. кв. м, а ввод коворкингов и гибких офисов может составить 144 тыс. кв. м (23 объекта).

29.04
Источник: sreda.co
Исследования рынка

Коворкинги Москвы: ситуация на рынке в новой реальности

Аналитики m2data проанализировали быстроразвивающийся рынок коворкингов и гибких сервисных офисов в Москве. Всего рассмотрено 256 объектов. Анализировали по наличию свободных мест, параметрам, а также по классам зданий, в которых они расположены.
28.03
Источник: SOK
Точка зрения

Как скажется на рынке коворкингов уход из России иностранных компаний и отток IT-специалистов

Нестабильная экономическая ситуация и ограничения на работу с западными компаниями спровоцировала резкий отток из страны иностранных компаний. Многие покидают свои локации целыми командами. Это касается в том числе IT-специалистов – основных резидентов гибких офисов и коворкингов. Означает ли это, что рынок коворкингов ждут темные времена? Рассуждает управляющий партнер SOK Ирек Аллаяров.
24.03

журнал CRE 22-1 (421)

Декабрь (2) - Январь (1)
Журнал вышел в печатном формате.  С PDF версией журнала можно ознакомиться ЗДЕСЬ Номер выпущен при поддержке: Группа компаний Спектрум MD Facility Management   MMG   City&Malls PFM   ТЕХНОПАРК PERERVA   Comcity RD Management   Группа компаний «Пионер»   Raven Russia   УК Zeppelin   Галс-Девелопмент   ricci Авито   Nikoliers В НОМЕРЕ ПОДВОДИМ ИТОГИ 2022 г.: ЛИЦА ГОДА  В судьбе их компаний как в капле воды отразилдось все, что происходило с рынком в это...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (23-29 января)

Крупные офисные сделки, заключенные в конце 2022 года, о которых стало известно только сейчас, активное заполнение совсем новенького Multispace Dinamo, складские аппетиты Ozon, фуд-холл в Сокольниках, масштабный проект по освоению Южного порта, назначение в IPG.Estate, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail – в нашей традиционной подборке.
29.01
Источник: Space 1
Игроки рынка

Space 1 заключила новые контракты более чем на 5 600 кв. м за год

Сеть гибких офисов подвела итоги 2022 года.

30.01
Источник: RD Management
Игроки рынка

Константин Пыресев расстался с RD Management

Константин занимал пост генерального директора управляющей компании в течение четырех лет – с начала 2019 года.
01.02
Источник: CRE
Экспертный анализ

Попали в историю

В Москве, Петербурге и других городах продолжается или готовится редевелопмент сразу нескольких названных экспертами знаковыми зданий, среди которых – Центральный телеграф, «Кресты» и другие. Однако из-за кризиса концепции могут быть пересмотрены или скорректированы в режиме реального времени, а часть проектов – отложены.
 
Текст: Иван Майоров. Журнал CRE.
01.02
Источник: CRE
Проект

В Омске построят склад площадью 22 тыс. кв. м

Объект в логопарке «Солнечный» будет возведен под нужды федерального арендатора, брокером выступила компания IBC.  
01.02
Источник: CRE
Сделка

Производитель окон купил блок формата Light Industrial

Площадь приобретенных помещений в ПСК «ПромБокс» составляет порядка 2 600 кв. м. Брокером сделки выступила компания Maris.
30.01
Источник: CRE
Сделка

В Петербурге продали производственный комплекс

Площадь производственного здания в промышленной зоне «Разбегаево» составляет 1 600 кв. м.
30.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre