Как введение платных парковок изменило предпочтения арендаторов?

Марина Кононенко, директор по маркетингу ГК «ИТКОЛ» 

7724

С 2013 г. власти Москвы запустили платную парковку в центре города. Главным мотивом стала потребность снизить загруженность улично-дорожной сети в столице. Спустя четыре года видно, что это скорее удалось. Однако новая реальность повлияла на предпочтения арендаторов коммерческой недвижимости в центре Москвы. И пока у арендодателей нет особых инструментов, чтобы повлиять на их поведение. К тому же девелоперы до сих пор закладывают в проекты минимум собственных парковочных мест.

Пробок меньше, но парковок не хватает

Недавно консалтинговая компания PwC представила сравнительный анализ уровня потребления и градостроительного развития Москвы относительно других крупнейших мировых городов (Нью-Йорка, Сингапура, Гонконга, Пекина, Шанхая, Сеула, Берлина, Лондона, Сан-Паулу, Токио и Мехико). Из этого анализа следует, что загрузка улично-дорожной сети в Москве за последние 4 года сократилось на треть - с 57% до 44%.

По данным департамента транспорта Москвы, среднее время в пути в зонах платных парковок сократилось на 5 минут, а средняя скорость автомобилей в часы пик увеличилась на 6%. Количество поездок из дома на работу и обратно сократилось на 15%, люди пересаживаются на общественный транспорт: на 13% вырос пассажиропоток наземного городского транспорта и на 9% - в метро.

С 2013 г. зоны платных парковок в Москве разрослись до третьего транспортного кольца, сегодня к ним относится 37% территории столицы. При этом главное слабое место в инициативе городских властей - недостаточное количество парковочных мест на наземных и подземных парковках.

В 2012 г. в центре столицы было 6100 машино-мест в пределах Бульварного кольца и еще 1850 – на плоскостных парковках. Сегодня в пределах первого транспортного кольца оборудовано более 3700 платных парковочных мест. При этом продолжает расти число зарегистрированного в Москве автотранспорта, в 2016 г. увеличившись на 255,5 тыс. до 4,2 млн автомобилей.

Арендаторы смотрят на окраины

Введение платных парковок привело к децентрализации спроса на коммерческую недвижимость в центре Москвы. Главным мотивом здесь становится не комфорт сотрудников компании-арендатора, а удобство для ее клиентов и борьба за покупателя: в первую очередь платные парковки стали головной болью для бизнеса из сферы услуг с большой проходимостью.

Если раньше компании с высоким клиентским трафиком старались арендовать офис в центре, то теперь готовы рассматривать варианты аренды за пределами ТТК. Там можно найти достаточно объектов коммерческой недвижимости любого класса. Арендаторов привлекают бесплатная стихийная парковка, а также более низкие по сравнению с центром ставки на аналогичные помещения. Но здесь есть и минусы: до таких объектов сложнее добираться из разных концов Москвы, кроме того, действуют стереотипы об их более низком статусе.

При этом нельзя говорить, что арендаторы целенаправленно выходят из зоны платных парковок: все-таки новые условия не так критичны для бизнеса. Скорее арендаторы задумываются о переносе локации при выборе нового объекта.

Арендодатели ограничены в ресурсах

Как в таком случае поступать собственникам объектов в пределах ТТК? Им остается только снижать ставки и по максимуму использовать собственную парковку. Если же речь идет о новом строительстве, то девелоперам стоит закладывать в объект максимально возможное количество собственных парковочных мест.

Свои парковки есть у большинства объектов коммерческой недвижимости. Объекты класса А и В+ чаще всего имеют и подземный, и наземный паркинг, здания классом ниже – только наземную охраняемую парковку. Почти все машино-места - платные, за исключением случаев с рекламными акциями или специальными предложениями.

Если у офисного здания нет собственной парковки, это сильно снижает конкурентную привлекательность. Но даже ее наличие не всегда позволяет до конца решить проблему. В среднем по рынку одно м/м приходится на 100 кв. м площади, то есть примерно на 10 сотрудников. Это не позволяет арендовать места для всех сотрудников и к тому же бьет по карману.

По этой же причине в офисах гостевая парковка для клиентов арендатора – скорее исключение, чем правило. В таких условиях собственная большая охраняемая парковка становится важным конкурентным преимуществом.

Девелопмент не в пользу машино-мест

Строительство собственных парковочных мест упирается в наличие у арендодателя земельного участка и площади пятна застройки. Кроме того, рентабельность парковки значительно ниже, чем у потенциальных офисных или торговых помещений. Поэтому девелоперы делают выбор в пользу последних, что приводит к дефициту парковочных мест. Подземные паркинги закладывают в объекты высокого класса, что заметно увеличивает стоимость строительства.

Принцип «лучше арендные площади, чем парковочные места» существовал еще до введения платных парковок в центре Москвы. И столичные девелоперы коммерческой недвижимости продолжают придерживаться его до сих пор, закладывая в проекты то же 1 м/м на 100 кв. м и увеличивая площадь, пригодную для аренды, в ущерб парковке. В результате этот подход приводит к простым помещениям.

Таким образом, после введения платных парковок в центре Москвы рынок столичной коммерческой недвижимости становится децентрализованным. Арендодатели все больше задумываются о создании дополнительных парковочных мест, а арендаторы с большим потоком посетителей рассматривают объекты за пределами третьего транспортного кольца. Эти факторы оказывают заметное, но не определяющее влияние на развитие рынка коммерческой недвижимости в Москве.



Материалы по теме

Эксперты оценили последствия платной парковки для рынка недвижимости

Платная парковка приведет к децентрализации рынка.
07.02

В Питере не строят бизнес-центры без парковки

Сегодня одна из основных проблем любого мегаполиса  - это отсутствие парковки, поэтому, безусловно, бизнес-центры, имеющие собственный паркинг, обладают явным преимуществом. В связи с этим большинство новых бизнес-центров обеспечены собственным паркингом. Для девелопера это также дополнительный способ привлечения арендаторов.
07.11
не указано

Особенности «индустриальной парковки»

Тема индустриальных парков (ИП) становится все актуальнее. На VII ежегодном форуме «Деловая Россия» в мае этого года премьер-министром Владимиром Путиным была поставлена задача — создать в ближайшие 10—15 лет ряд современных промышленных площадок за счет модернизации уже действующих производств и образования новых. Решение такой задачи потребует разработки очередной комплексной программы, в которой власть и бизнес должны четко определить меры господдержки и предполагаемую отдачу.
25.11

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (18-24 марта)

Крупные сделки аренды офисов и складов, переговоры по Дмитровскому логистическому парку, крупные офисные проекты ПИК и Галс, старт строительства СберСити и другие новости - в нашей традиционной подборке за неделю.
24.03
Источник: Mall Management Group
Открытие

ТЦ «Кузьминки Молл» открылся

Общая площадь торгового центра составляет 70 тыс. кв. м, арендопригодная - 33 тыс. кв. м. Более 90% площадей ТРЦ сданы в аренду.
28.03
Источник: cre.ru
События

Араз Агаларов, основатель и владелец Crocus Group, о теракте 22.03

Случилась страшнейшая трагедия, и уже было сказано, что за последние 20 лет ничего подобного не происходило.
24.03
Источник: Nikoliers
Переговоры

В Петербурге продают ресторан на Ласковом пляже

Эксклюзивным брокером двухэтажного здания ресторана «Атлантис» площадью 830 кв. м и участка почти на 3 000 кв. м под ним выступает компания Nikoliers. Стоимость - 350 млн рублей.
28.03
Источник: CRE
Управление недвижимостью

RD Management пришла на «Место встречи»

Компания заключила соглашение с ADG group на обслуживание 11 бывших кинотеатров.
28.03
Источник: CRE
Экспертный анализ

Гонка вооружений

Сразу после теракта в «Крокус Сити Холле» большинство девелоперов и управляющих компаний сообщили об усилении мер безопасности: установке дополнительного оборудования, найме сотрудников со спецподготовкой, сборах, учениях. Представители ряда профессиональных ассоциаций и профильные чиновники, кроме того, предложили снять вето на работу в торговых центрах и других объектах вооруженных охранников. Эксперты CRE обсуждают, как повлияла трагедия на отношение к безопасности во всех сегментах и почему реальных решений по-прежнему немного.

Текст: Иван Майоров. Журнал CRE
26.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre